ルピアグランデ浦和美園の2400~4500万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
ルピアグランデ浦和美園
所在地
埼玉県さいたま市岩槻区美園東1-1-1(地番)
交通
埼玉高速鉄道線「浦和美園」駅より徒歩8分
総戸数
340戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
65.41m2~83.39m2
予定価格帯
2400万円台~4500万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2020年1月下旬予定
入居時期
2020年3月中旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ルピアグランデ浦和美園の価格は、65.41m2~83.39m2の面積に対して、2400万円台~4500万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ルピアグランデ浦和美園の所在地は、さいたま市岩槻区美園東1丁目で、浦和美園駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が115千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.41m2~83.39m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,522,150円~9,589,850円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:9,402,688円~11,987,313円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ルピアグランデ浦和美園の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が65.41m2~83.39m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,488,880円~21,021,368円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,488,880円~21,021,368円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:9,402,688円~11,987,313円
  • 建物の工事費:16,488,880円~21,021,368円
  • 合計:25,891,567円~33,008,681円

それに対して、販売価格は2400万円台~4500万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が-100万円~1200万円程度乗せられている計算になってしまいます。

実際には利益がマイナスということはないと思いますので、コストをかけずに土地を仕入れることができたのでしょう。
フロアが高くなればなるほど販売価格は上がるので、低層階の部屋については割安感の強い価格設定となっていることが予想されます。

また、高層階の部屋についても、この程度の利益の上乗せであるば、許容範囲だと思います。
あと、そもそも土地が安いエリアだけあって、駐車場は機械式ではなく巨大な平置駐車場が完備されています。
割高感は全くない物件ですので、購入を検討しているのであれば前向きに考えても良いでしょう。