ルピアコート西大宮ステーションビューの2600～4200万円は割高？割安？

ルピアコート西大宮ステーションビューというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
埼玉県さいたま市西区大字指扇字増永3657番1、3658番、字金井1717番（従前地番）、さいたま都市計画事業指扇土地区画整理事業17街区3、4、16、17画地（仮換地番号）埼玉県さいたま市西区大字指扇3652番（住居表示）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

ルピアコート西大宮ステーションビュー

所在地

埼玉県さいたま市西区大字指扇字増永3657番1、3658番、字金井1717番（従前地番）、さいたま都市計画事業指扇土地区画整理事業17街区3、4、16、17画地（仮換地番号）埼玉県さいたま市西区大字指扇3652番（住居表示）

交通

JR川越線「西大宮」駅より徒歩2分

総戸数

77戸（他に管理事務室1戸）

構造・階数

RC7階建

間取り

1LDK+S（納戸）～3LDK

専有面積

60.42m2～79.55m2

予定価格帯

2600万円台～4200万円台

管理費

金額未定

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

駐車場

敷地内33台（料金7000円～9000円／月、機械式駐車場32台・平置駐車場1台）

駐輪場

154台収容（料金150円～300円／月）（スライドラック式・2段式）

バイク置場

5台収容（料金3000円／月）（一部ミニバイク）

用途地域

近隣商業地域

完成時期

2019年1月25日竣工済

入居時期

即入居可※諸手続き完了後

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、ルピアコート西大宮ステーションビューの販売価格は、60.42m2～79.55m2の面積に対して、2600万円台～4200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
ルピアコート西大宮ステーションビューの所在地は埼玉県さいたま市西区大字指扇3652番（住居表示）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
ただ、上記前提で考えると、ルピアコート西大宮ステーションビューは個別評価区域で、路線価が設定された道路と面しておりませんので、最も近い路線価が設定された道路の路線価の105,000円を採用します。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、ルピアコート西大宮ステーションビューの専有面積は60.42m2～79.55m2ですので、路線価方式の土地価格は、6,344,100円～8,352,750円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
7,930,125円～10,440,938円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、ルピアコート西大宮ステーションビューの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり238,313円の費用が発生します。
ルピアコート西大宮ステーションビューの専有面積は60.42m2～79.55m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
14,398,871円～18,957,799円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
ルピアコート西大宮ステーションビューの土地の推計値は7,930,125円～10,440,938円、工事費の推計値は14,398,871円～18,957,799円ですので、合計で22,328,996円～29,398,737円となります。
そして、実際の販売価格は2600万円台～4200万円台です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、3,671,004円～12,601,263円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2019年に売りに出された埼玉県の新築分譲マンション47棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、ルピアコート西大宮ステーションビューの坪単価の中央値は160万円、路線価は105,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は下側にありますので、ルピアコート西大宮ステーションビューは他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。
以上の分析から、割安な水準で販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。