ルピアコート宮前平の4180～7190万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ルピアコート宮前平

所在地

神奈川県川崎市宮前区宮前平２-5-23、2-24（地番）

交通

(1)東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩8分
(2)東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩10分

総戸数

34戸（うち管理人室等1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・5階地下1階建

間取り

2LDK～4LDK

専有面積

57.83m2～85.46m2

価格

4180万円～7190万円

管理費

1万1400円～1万6900円／月

管理準備金

2万1400円～3万1700円（一括払い）

修繕積立金

6660円～9830円／月

修繕積立基金

50万9000円～75万3000円（一括払い）

用途地域

第一種中高層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年10月中旬予定

入居時期

2018年11月中旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ルピアコート宮前平の価格は、57.83m2～85.46m2の面積に対して、4180万円～7190万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ルピアコート宮前平の所在地は、川崎市宮前区宮前平２丁目で、宮前平駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が270千円、続いて265千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.83m2～85.46m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,614,100円～23,074,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：19,517,625円～28,842,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ルピアコート宮前平の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が57.83m2～85.46m2であることから、１室あたりの建物工事費は15,989,301円～23,628,664円と計算できます。

• 建物の工事費：15,989,301円～23,628,664円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：19,517,625円～28,842,750円
• 建物の工事費：15,989,301円～23,628,664円
• 合計：35,506,926円～52,471,414円

それに対して、販売価格は4180万円～7190万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が600万円～1950万円程度乗せられていることが予想されます。

部屋によってばらつきはありますが、おおむね平均的な価格設定のように感じます。
ただ、駅からの距離、デベロッパーのブランドを考えると、少し強気である可能性もありますので、購入はしっかり検討した上で決断しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ルピアコート宮前平の販売価格の中央値は5685万円、専有面積は71.65㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は261.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がルピアコート宮前平なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べると平均的な水準で価格が設定されていることが予想されます。
ただ、利便性とマンションブランドを加味すると、もう少し価格を抑えてほしいというのが本音です。