ルフォンリブレ上野根岸の4438～5518万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ルフォンリブレ上野根岸

所在地

東京都台東区根岸３-134番18他（地番）、東京都台東区根岸3-15番（以下未定）（住居表示）

交通

(1)東京メトロ日比谷線「入谷」駅4番出口より徒歩4分
(2)JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅南口より徒歩7分
(3)JR京浜東北線・根岸線「上野」駅入谷口より徒歩14分

総戸数

41戸（うち、事業協力者用住戸1戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・15階建

間取り

2LDK

専有面積

46.55m2・57.8m2

価格

4438万円～5518万円

管理費

1万3500円・1万6700円／月

管理準備金

1万8700円・2万3200円（一括払い）

修繕積立金

6990円・8670円／月

修繕積立基金

32万6000円・40万5000円（一括払い）

用途地域

商業地域、第一種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年3月上旬予定

入居時期

2019年3月下旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ルフォンリブレ上野根岸の価格は、46.55m2・57.8m2の面積に対して、4438万円～5518万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ルフォンリブレ上野根岸の所在地は、台東区根岸３丁目で、入谷駅から徒歩４分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が520千円の道路に面しております。

出典：平成30年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が46.55m2・57.8m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,206,000円・30,056,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：30,257,500円・37,570,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ルフォンリブレ上野根岸の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が46.55m2・57.8m2であることから、１室あたりの建物工事費は15,811,732円・19,633,042円と計算できます。

• 建物の工事費：15,811,732円・19,633,042円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：30,257,500円・37,570,000円
• 建物の工事費：15,811,732円・19,633,042円
• 合計：46,069,232円・57,203,042円

それに対して、販売価格は4438万円～5518万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算となります。
上乗せが0ということはあり得ないので、土地を安く仕入れることができたのかもしれません。

最寄り駅まで徒歩4分、上野駅もギリギリではありますが徒歩圏内ということを考えると、お買い得な物件である可能性は高いです。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。