レーベン浦和常盤 THE TOWERの3900～5900万円台は割高？割安？

マンション概要

名称: レーベン浦和常盤 THE TOWER
所在地: 埼玉県さいたま市浦和区常盤５-81-3、81-7（地番）
交通: （1）JR京浜東北線・湘南新宿ライン・上野東京ライン（高崎線・宇都宮線）「浦和」駅北口より徒歩15分（ICカード専用、利用可能時間7:00AM～0:15AM）、西口より徒歩17分
（2）JR京浜東北線「北浦和」駅より徒歩9分
総戸数: 102戸（他、管理事務室1戸）
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・14階建
間取り: 2LDK・3LDK
専有面積: 63.37m2～75.14m2
予定価格帯: 3900万円台～5900万円台
管理費: 1万1300円～1万3500円／月
管理準備金: 1万1300円～1万3500円（一括払い）
修繕積立金: 5540円～6620円／月
修繕積立基金: 27万1200円～32万4000円（一括払い）
用途地域: 商業地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2019年1月下旬予定
入居時期: 2019年2月下旬予定

※販売期：第3期2次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、レーベン浦和常盤 THE TOWERの価格は、63.37m2～75.14m2の面積に対して、3900万円台～5900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
レーベン浦和常盤 THE TOWERの所在地は、さいたま市浦和区常盤５丁目で、北浦和駅から徒歩9分、浦和駅から徒歩15分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が２５０千円、続いて２４５千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が63.37m2～75.14m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,842,500円～18,785,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

レーベン浦和常盤 THE TOWERの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が63.37m2～75.14m2であることから、１室あたりの建物工事費は15,974,626円～18,941,667円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

それに対して、販売価格は3900万円台～5900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が400万円～1700万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が小さく、低層階の部屋については、割安感を感じられる価格設定になっていると予想されます。
逆に高層階の部屋については、1000万円程度の経費と利益が上乗せされているでしょう。

ただ、他の物件と比べて著しく高い利益が乗せられているわけではないと思うので、許容範囲内でしょう。
割高感は感じない価格設定ではありますので、購入は前向きに検討してもよいと思います。