レーベン幕張本郷 THE COURTの2700~5500万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
レーベン幕張本郷 THE COURT
所在地
千葉県千葉市花見川区幕張本郷7-8-8(地番)
交通
(1)JR総武線「幕張本郷」駅より徒歩8分
(2)京成千葉線「京成幕張本郷」駅より徒歩8分
総戸数
43戸(他、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
1LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積
54.27m2~80.45m2
予定価格帯
2700万円台~5500万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
修繕積立基金
金額未定
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月下旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、レーベン幕張本郷 THE COURTの価格は、54.27m2~80.45m2の面積に対して、2700万円台~5500万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
レーベン幕張本郷 THE COURTの所在地は、千葉市花見川区幕張本郷7丁目で、幕張本郷駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が200千円、続いて180千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.27m2~80.45m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,854,000円~16,090,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,567,500円~20,112,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

レーベン幕張本郷 THE COURTの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が54.27m2~80.45m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,174,857円~19,530,444円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,174,857円~19,530,444円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,567,500円~20,112,500円
  • 建物の工事費:13,174,857円~19,530,444円
  • 合計:26,742,357円~39,642,944円

それに対して、販売価格は2700万円台~5500万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~1600万円程度乗せられていることが予想されます。

徒歩10分圏内で2駅2路線利用可能ということをということを考えると、妥当な価格設定のように感じます。
フロアにもよりますが、専有面積が広い部屋については強気な姿勢が見える一方で、専有面積が狭い部屋についてはお買い得な価格が設定されているようですし、バランスがとれた価格設定なのではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いと思います。

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