リーフィアレジデンス橋本の2500~4800万円は割高?割安?




リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の販売価格は、68.44m2~95.37m2の面積に対して、2500万円台~4800万円台です。
この販売価格は高いのでしょうか?それとも安いのでしょうか?
路線価を基準としたときの価格設定の妥当性検証、建設エリアの中古マンション市場相場と販売価格の比較検証の2つの検証を実施しております。

マンション概要

名称
リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト) 第1期 / 予告広告
所在地
東京都町田市小山ヶ丘6-5-1他1筆(地番)
交通
(1)JR横浜線・京王相模原線「橋本」駅より徒歩19分(2)JR横浜線・京王相模原線「橋本」駅バス3分「多摩美術大学南」バス停より徒歩3分(3)JR横浜線・京王相模原線「橋本」駅バス8分「リーフィア町田小山ヶ丘」バス停より徒歩2分
総戸数
425戸
構造・階建て
RC12階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
68.44m2~95.37m2
予定価格帯
2500万円台~4800万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
駐車場
敷地内331台(料金未定、(機械式駐車場312台、平置駐車場14台、来客用駐車場4台、車椅子使用者用駐車場1台)、他カーシェア駐車場2台)
駐輪場
858台収容(料金未定)、他レンタサイクル8台
バイク置場
30台収容(料金未定)
用途地域
第二種住居地域
完成時期
2021年4月予定
入居時期
2021年6月予定

※2019年9月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

路線価を基準にした価格検証

路線価とは不動産の価値や売却査定時の参考になる公的価格の一つです。
国税庁によって毎年7月1日に公表されている指標で、国が土地の値段を市場変動を加味しながら毎年更新している指標とお考えください。
それでは、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の建設地の路線価を確認してみましょう。

路線価の確認

リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の所在地は物件概要に記載があるとおり、東京都町田市小山ヶ丘6-5-1他1筆(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の路線価は125,000円ということになります。

出典:国税庁 令和元年分財産評価基準

土地の原価の推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の原価を推計してみましょう。
物件概要によれば、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の専有面積は68.44m2~95.37m2ですので、土地の原価は8,555,000円~11,921,250円と計算できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

土地の原価
10,693,750円~14,901,563円

建物の原価の推計

次に建物の原価、つまりマンション建設のために要する工事費用を推計します。

物件概要によれば、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の専有面積は68.44m2~95.37m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

建物の原価
22,189,206円~30,920,289円

利益と経費の上乗せ金額の計算

土地と建物の原価が計算できましたので、実際の販売価格と比べてデベロッパーがどの程度利益を乗せているか、確認しておきましょう。

ここで注意すべき事項があります。
それは、販売価格と原価の差額すべてがデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。

では、実際に比較してみましょう。
リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の土地の原価は10,693,750円~14,901,563円、工事費の推計値は22,189,206円~30,920,289円ですので、合計すると32,882,956円~45,821,852円となります。
そして、実際の販売価格は2500万円台~4800万円台です。
販売価格と原価の差額、つまり経費と利益の上乗せは、-7,882,956円~2,178,148円であることが予想されます。

経費と利益の上乗せ
-7,882,956円~2,178,148円

他のマンションとの比較

次に、路線価に市場相場が適切に反映されているという仮定のもと、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の販売価格の設定が妥当なのか確認します。
下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば路線価の割に強気な販売価格が設定されている(割高)、下側にあれば路線価の割に弱気な販売価格が設定されている(割安)と判断できます。
ここで、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の坪単価の中央値は147万円、路線価は125,000円で、オレンジの点がそれに該当します。

検証結果1
オレンジの点は下側にありますので、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)は他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想される。

中古マンション市場相場との比較

リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の建設エリアの中古マンション市場相場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に町田市小山ヶ丘で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典:不動産取引価格情報 国土交通省
【抽出条件】種類:中古マンション等、市区町村:町田市小山ヶ丘、建物の構造:RC、取引年:2016年1月~2019年3月、購入後の利用目的:住宅

中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。

そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格(坪単価)、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができますので、リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の適正販売価格は142万円/坪ということになります。
この金額よりも高い金額で販売されていれば売却時に損するリスクが高く、低い金額で販売されていれば損するリスクが低いと考えることができます。

検証結果2
リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の坪単価の中央値は147万円、中古マンション市場相場の適正販売価格は142万円/坪であることを考えると、中古マンション市場相場と照らして適正な水準で販売されていると考えることができる。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

まとめ
  • 積上方式:利益と経費の上乗せは-7,882,956円~2,178,148円
  • 他のマンションとの比較:他のマンションに比べると路線価の割に低い販売価格が設定されている。
  • 中古マンション市場相場との比較:リーフィアレジデンス橋本(エガオガオカ プロジェクト)の坪単価の中央値は147万円、中古マンション市場における新築時適正価格は142万円/坪。したがって、中古マンション市場相場と比較して適正な水準で販売されていると考えることができる。

以上から、割高感は感じられない販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

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