ローレルタワー心斎橋の3798~8148万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ローレルタワー心斎橋
所在地
大阪府大阪市中央区西心斎橋1丁目15番2(地番)
交通
大阪メトロ(地下鉄)御堂筋線・長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅より徒歩3分
大阪メトロ(地下鉄)四つ橋線「四ツ橋」駅より徒歩3分
総戸数
140戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・29階建((免震構造)1棟)
間取り
1K+S(納戸)~3LDK
専有面積
37.04m2~81.51m2
価格
3798万円~8148万円
管理費
1万2590円~2万7710円/月
修繕積立金
3910円~8600円/月
修繕積立基金
27万9200円~61万4400円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月予定
入居時期
2019年2月予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ローレルタワー心斎橋の価格は、37.04m2~81.51m2の面積に対して、3798万円~8148万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ローレルタワー心斎橋の所在地は、大阪市中央区西心斎橋1丁目で、心斎橋駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が810千円、続いて790千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が37.04m2~81.51m2ですので、路線価方式の土地価格は、30,002,400円~66,023,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:37,503,000円~82,528,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ローレルタワー心斎橋の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が37.04m2~81.51m2であることから、1室あたりの建物工事費は8,290,663円~18,244,383円と計算できます。

  • 建物の工事費:8,290,663円~18,244,383円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:37,503,000円~82,528,875円
  • 建物の工事費:8,290,663円~18,244,383円
  • 合計:45,793,663円~100,773,258円

それに対して、販売価格は3798万円~8148万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になります。

アドレスは大阪市中央区てすし、心斎橋駅から徒歩3分という好立地ということを考えると、この価格設定は非常にお買い得のように感じます。

もしかしたら、低層階の部屋だけの値段かもしれませんが、高層階もお買い得である可能性か高いです。
部屋ごとに細かく考えなくてはいけませんが、前向きに購入を考えてもよい物件だと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ローレルタワー心斎橋の販売価格の中央値は5973万円、専有面積は59.28㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は332.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がローレルタワー心斎橋なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。