ローレルアイ目黒大橋の7648万円は割高？割高？

マンション概要

名称

ローレルアイ目黒大橋

所在地

東京都目黒区大橋２-683-65（地番）

交通

（1）東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩4分
（2）ＪＲ山手線、ＪＲ埼京線、ＪＲ湘南新宿ライン、東急東横線、東急田園都市線、東京メトロ銀座線、東京メトロ副都心線、東京メトロ半蔵門線、京王井の頭線「渋谷」駅から東急バス約9分、「大橋」バス停下車徒歩2分

総戸数

25戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・5階地下2階建

間取り

1LDK

専有面積

54.7m2

価格

7648万円

管理費

1万9880円／月

管理準備金

4万2460円（一括払い）

修繕積立金

6020円／月

修繕積立基金

54万7000円（一括払い）

用途地域

第二種中高層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年5月中旬

入居時期

即入居可（諸手続終了後）

※販売期：第2期2次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ローレルアイ目黒大橋の価格は、54.7m2の面積に対して、7648万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ローレルアイ目黒大橋の所在地は、目黒区大橋２丁目で、池尻大橋駅から徒歩４分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が５４０千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.7m2ですので、路線価方式の土地価格は、29,538,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：36,922,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ローレルアイ目黒大橋の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.7m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,580,058円と計算できます。

• 建物の工事費：18,580,058円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：36,922,500円
• 建物の工事費：18,580,058円
• 合計：55,502,558円

それに対して、販売価格は7648万円です。
ということは、土地の仕入れ価格に大きなブレがなければ、販売経費と利益が2100万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり強気に価格設定をしているようです。
渋谷から一駅の池尻大橋駅まで徒歩４分という便利な場所であることは間違いないですが、それにしても利益を乗せすぎだと感じてしまいます。

2017年5月に完成して、まだ売れ残っているというのは、価格設定が割高であることも原因かもしれません。
購入を検討しているのであれば、慎重に考えることをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ローレルアイ目黒大橋の販売価格は7648万円、専有面積は54.7㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は461.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がローレルアイ目黒大橋なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
それもかなり上側なので、他のマンションと比べてもかなり強気な価格が設定されていることが予想されます。