ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの3300~4600万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク
所在地
神奈川県横浜市鶴見区江ケ崎町1-12(地番)
交通
(1)JR南武線「矢向」駅より徒歩12分
(2)JR京浜東北線「川崎」駅よりバス乗車約11分、「江ヶ崎八幡」バス停下車徒歩1分
(3)JR京浜東北線「鶴見」駅よりバス乗車約21分、「矢向三丁目」バス停下車徒歩6分
(4)JR南武線「尻手」駅より徒歩12分
総戸数
116戸(他キッズルーム・管理人室各1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
3LDK
専有面積
60.5m2~70.58m2
予定価格帯
3300万円台~4600万円台
管理費
8600円~1万円/月
修繕積立金
6100円~7100円/月
修繕積立基金
24万2000円~28万2300円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年4月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの価格は、60.5m2~70.58m2の面積に対して、3300万円台~4600万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの所在地は、横浜市鶴見区江ケ崎町で、矢向駅から徒歩12分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が185千円の道路に隣接しています。

出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.5m2~70.58m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,192,500円~13,057,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,990,625円~16,321,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が60.5m2~70.58m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,727,524円~19,514,523円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,727,524円~19,514,523円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,990,625円~16,321,625円
  • 建物の工事費:16,727,524円~19,514,523円
  • 合計:30,718,149円~35,836,148円

それに対して、販売価格は3300万円台~4600万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が300万円~1050万円程度乗せられていることが予想されます。

まだ、販売価格が確定してはいないものの、妥当な価格設定になると思われます。
駅からも遠いですし、デベロッパーも大手ではありませんので、プレミアムをそこまで乗せられなかったのかもしれませんね。

ただ、目の前に14000㎡を超える公園があり、小学校も徒歩1分ではあるので、子育てしやすい環境は整っていると思います。
小学校の評判は別途確認しておいた方がよいと思いますが、マンション自体は割高感はないので、購入は前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの販売価格の中央値は3950万円、専有面積は65.54㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は198.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がラ・フォルム新鶴見ラウンドパークなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても割高ではないことが予想されます。