マンション概要

名称
キーテラス中台
所在地
東京都板橋区中台1-710-1、同番15(地番)、東京都板橋区中台1-47-15(住居表示・旧住所)
交通
(1)東武東上線「上板橋」駅より徒歩8分
(2)都営三田線「志村三丁目」駅より徒歩18分
総戸数
8戸
構造・規模
鉄骨造(薄板軽量形鋼造)3階建
間取り
1LDK+2S(納戸)
専有面積
79.91m2~94.49m2
価格
4180万円~4480万円
管理費
8730円~1万320円/月
修繕積立金
4770円~6020円/月
修繕積立基金
19万5440円~23万1100円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年11月  
入居時期
即入居可  

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、キーテラス中台の価格は、79.91m2~94.49m2の面積に対して、4180万円~4480万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
キーテラス中台の所在地は、板橋区中台1丁目で、上板橋駅から徒歩8分の場所に位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が250千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が79.91m2~94.49m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,992,500円~23,622,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:24,990,625円~29,528,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

キーテラス中台の構造は、鉄骨造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄骨造の建物は1㎡当たり373,492円の費用が発生します。

専有面積が79.91m2~94.49m2であることから、1室あたりの建物工事費は29,845,746円~35,291,259円と計算できます。

  • 建物の工事費:29,845,746円~35,291,259円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:24,990,625円~29,528,125円
  • 建物の工事費:29,845,746円~35,291,259円
  • 合計:54,836,371円~64,819,384円





キーテラス中台の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4180万円~4480万円です。

路線価をもとにして土地の値段を計算すると、ものすごい割安価格で販売されていることがわかります。
今回の試算では、建築費を1㎡当たり373,492円と見積もっていますが、実際にはそれほどかかっていないかもしれませんね。

エリアとしての需要は小さいことで建設後も売れ残っているのかもしれませんが、割高感は全くないことは確かです。