イニシア池上の6500～8700万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

イニシア池上

所在地

東京都大田区池上４-292-2（地番）

交通

東急池上線「池上」駅より徒歩7分

総戸数

31戸（他に管理事務室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・6階建

間取り

2LDK～3LDK

専有面積

81m2～83m2

予定価格帯

6500万円台～8700万円台

管理費

2万3200円～2万3700円／月

修繕積立金

1万1300円・1万1500円／月

修繕積立基金

40万5000円～41万5000円（一括払い）

用途地域

第一種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年1月竣工済

入居時期

2018年4月上旬予定

※販売期：第2期1次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、イニシア池上の価格は、81m2～83m2の面積に対して、6500万円台～8700万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
イニシア池上の所在地は、大田区池上４丁目で、本門寺公園からすぐの場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が３１０千円、続いて２８５千円、２６０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が81m2～83m2ですので、路線価方式の土地価格は、25,110,000円～25,730,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：31,387,500円～32,162,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

イニシア池上の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が81m2～83m2であることから、１室あたりの建物工事費は27,513,432円～28,192,776円と計算できます。

• 建物の工事費：27,513,432円～28,192,776円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：31,387,500円～32,162,500円
• 建物の工事費：27,513,432円～28,192,776円
• 合計：58,900,932円～60,355,276円

では、イニシア池上の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6500万円台～8700万円台です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、600万円～2700万円ということになります。

これを見てしまうと、割高感を強く感じてしまいますよね。
正確な販売価格が公表されていないのでなんとも言えませんが、8700万円台は高すぎます。

最寄り駅からもすごい近いわけでもないですし、設備も他の物件と比べて特別に秀でている訳でもありません。
購入を検討している方は、慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
イニシア池上の販売価格の中央値は7600万円、専有面積は82.00㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は305.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がイニシア池上なのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションに比べるとやや割高な価格で設定されていることが予想されます。