インプレスト コア 赤羽の3338~5298万円は割高?割安?




マンション概要

名称
インプレスト コア 赤羽
所在地
東京都北区岩淵町851-1、10(地番)
交通
(1)JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン・宇都宮線・高崎線「赤羽」駅より徒歩10分
(2)東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線「赤羽岩淵」駅より徒歩2分
(3)JR山手線「池袋」駅よりバス34分「弁天通り」バス停下車徒歩14分
総戸数
70戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
33.02m2~54.84m2
価格
3338万円~5298万円
管理費
7100円~1万1800円/月
管理準備金
7100円~1万1800円(一括払い)
修繕積立金
3300円~5480円/月
修繕積立基金
26万4160円~43万8720円(一括払い)
用途地域
商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年7月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、インプレスト コア 赤羽の価格は、33.02m2~54.84m2の面積に対して、3338万円~5298万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
インプレスト コア 赤羽の所在地は、北区岩淵町丁目で、赤羽駅から徒歩10分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が400千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.02m2~54.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,208,000円~21,936,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,510,000円~27,420,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

インプレスト コア 赤羽の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が33.02m2~54.84m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,215,969円~18,627,612円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,215,969円~18,627,612円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,510,000円~27,420,000円
  • 建物の工事費:11,215,969円~18,627,612円
  • 合計:27,725,969円~46,047,612円

それに対して、販売価格は3338万円~5298万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が550万円~700万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が小さいため、販売経費と利益の上乗せもそこまで大きくないようですね。
とはいっても、最寄り駅から徒歩2分の立地で、この程度の上乗せであれば、割高感はないでしょう。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
インプレスト コア 赤羽の販売価格の中央値は4318万円、専有面積は43.93㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は324.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がインプレスト コア 赤羽なのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べてしまうとやや割高感のある結果となります。
しかし、駅徒歩2分という強い魅力のある物件ではありますので、不当な価格設定ではないと思いますので、購入を否定的に考える必要はないでしょう。