インプレスト東京八丁堀ル・サンクの5148～9598万円は割高？割安？

マンション概要

名称

インプレスト東京八丁堀ル・サンク

所在地

東京都中央区八丁堀３-111-4（地番）

交通

(1)ＪＲ山手線「東京」駅より徒歩14分
(2)東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩2分
(3)ＪＲ京葉線「八丁堀」駅より徒歩2分
(4)都営地下鉄浅草線「宝町」駅より徒歩6分
(5)東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅より徒歩7分
(6)東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩9分
(7)東京メトロ銀座線「京橋」駅より徒歩9分
(8)東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩12分
(9)東京メトロ東西線・銀座線、都営地下鉄浅草線「日本橋」駅より徒歩12分
(10)東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅より徒歩12分

総戸数

99戸（事業協力者戸数12戸含む、他に管理事務室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・12階地下1階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

40.08m2～74.31m2

予定価格

5148万円～9598万円

管理費

1万1670円～2万1630円／月

管理準備金

1万1670円～2万1630円（一括払い）

修繕積立金

4010円～7430円／月

修繕積立基金

32万640円～59万4480円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年8月下旬予定

入居時期

2019年9月下旬予定

※販売期：第1期3次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、インプレスト東京八丁堀ル・サンクの価格は、40.08m2～74.31m2の面積に対して、5148万円～9598万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
インプレスト東京八丁堀ル・サンクの所在地は、中央区八丁堀３丁目で、八丁堀駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,210千円、続いて490千円、450千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が40.08m2～74.31m2ですので、路線価方式の土地価格は、48,496,800円～89,915,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：60,621,000円～112,393,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

インプレスト東京八丁堀ル・サンクの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が40.08m2～74.31m2であることから、１室あたりの建物工事費は13,614,054円～25,241,026円と計算できます。

• 建物の工事費：13,614,054円～25,241,026円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：60,621,000円～112,393,875円
• 建物の工事費：13,614,054円～25,241,026円
• 合計：74,235,054円～137,634,901円

それに対して、販売価格は5148万円～9598万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのでしょう。
路線価を基準にして考えると、かなり割安な販売価格ということになります。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてよい物件であると思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
インプレスト東京八丁堀ル・サンクの販売価格の中央値は7373万円、専有面積は57.20㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は425.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がインプレスト東京八丁堀ル・サンクなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
それもかなり下側にありますよね。
他のマンションと比較したときでも割安な結果がでているので、お買い得なマンションである可能性は非常に高いです。