GREEN PARK中央湊の3800～6290万円は割高？割安？

マンション概要

名称

GREEN PARK中央湊

所在地

東京都中央区湊２-6-2、3、10、11（地番）

交通

（1）JR山手線「東京」駅より徒歩22分
（2）JR京葉線「八丁堀」駅B3出入口より徒歩5分
（3）東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅A2出入口より徒歩6分
（4）東京メトロ有楽町線「新富町」駅7番出入口より徒歩6分
（5）東京メトロ日比谷線「築地」駅3番出入口より徒歩9分

総戸数

30戸（うち非分譲4戸。他に管理事務室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・11階建

間取り

1LDK・2LDK

専有面積

40.46m2～56.14m2

価格

3800万円～6290万円

管理費

1万6300円～2万1900円／月

管理準備金

1万8300円～2万5300円（一括払い）

修繕積立金

4500円～6200円／月

修繕積立基金

35万7000円～49万5000円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年12月予定

入居時期

2019年3月予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、GREEN PARK中央湊の価格は、40.46m2～56.14m2の面積に対して、3800万円～6290万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
GREEN PARK中央湊の所在地は、中央区湊２丁目で、八丁堀駅と新富町駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が750千円、続いて640千円、560千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が40.46m2～56.14m2ですので、路線価方式の土地価格は、30,345,000円～42,105,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：37,931,250円～52,631,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

GREEN PARK中央湊の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が40.46m2～56.14m2であることから、１室あたりの建物工事費は13,743,129円～19,069,186円と計算できます。

• 建物の工事費：13,743,129円～19,069,186円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：37,931,250円～52,631,250円
• 建物の工事費：13,743,129円～19,069,186円
• 合計：51,674,379円～71,700,436円

それに対して、販売価格は3800万円～6290万円です。
簡便的に路線価を用いて計算してしまうと、利益と経費の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

おそらく土地を安く仕入れることができたと予想されますが、徒歩10分圏内で3路線3駅が利用可能であることを加味すると、非常にお買い得なマンションであることが予想されます。
アドレスも東京都中央区ですし、この金額であれば、購入を考えているのであれば前向きに検討してよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
GREEN-PARK中央湊の販売価格の中央値は5045万円、専有面積は48.30㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は344.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がGREEN-PARK中央湊なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。