マンション概要

名称
グランスイート下赤塚
所在地
東京都板橋区赤塚2-809-1、4(地番)
交通
(1)東武東上線「下赤塚」駅より徒歩2分
(2)東京メトロ有楽町線「地下鉄赤塚」駅より徒歩4分
(3)東京メトロ副都心線「地下鉄赤塚」駅より徒歩4分
総戸数
42戸(他に店舗1戸)
構造・規模
RC5階地下1階建
間取り
3LDK
専有面積
67.58m2~87.23m2
価格
5390万円~7880万円
管理費
1万6300円~2万1100円/月
管理準備金
5万3726円~6万7846円(一括払い)
修繕積立金
7780円~1万40円/月
修繕積立基金
46万6800円~60万2400円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年2月28日竣工済
入居時期
2018年4月下旬予定

※販売期:2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、グランスイート下赤塚の価格は、67.58m2~87.23m2の面積に対して、5390万円~7880万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランスイート下赤塚の所在地は、板橋区赤塚2丁目で、下赤塚駅から徒歩2分の駅近物件です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が310千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.58m2~87.23m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,949,800円~27,041,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:26,187,250円~33,801,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランスイート下赤塚の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が67.58m2~87.23m2であることから、1室あたりの建物工事費は22,955,034円~29,629,589円と計算できます。

  • 建物の工事費:22,955,034円~29,629,589円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:26,187,250円~33,801,625円
  • 建物の工事費:22,955,034円~29,629,589円
  • 合計:49,142,284円~63,431,214円





グランスイート下赤塚の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5390万円~7880万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、500万円~1500万円となります。

専有面積が狭い部屋については、適正感のある価格設定ですが、80m2を超える部屋については利益をかなり乗せていることが想像されます。

駅近物件とはいえ、下赤塚駅という場所で8,000万円弱の価格設定はどうなのかな、と思ってしまいます。
これは個人的な意見ですが、この場所で8,000万円を出すのであれば、他のもっと利便性の高いところを選びたいところです。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランスイート下赤塚の販売価格の中央値は6635万円、専有面積は77.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は282.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランスイート下赤塚なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
他のマンションと比べると、平均的な価格設定がされている結果となりました。

確かに、一部屋当たりの利益の上乗せ幅の推計は500万円~1500万円ですので、多くもなく、少なくもなくという水準です。
これは価値観の問題ですが、8,000万円を出すのであれば、他の場所を選びたくなってしまうところです。