グランスイート千代田麹町の11800・14550万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グランスイート千代田麹町
所在地
東京都千代田区麹町6-4-3他(地番)
交通
(1)JR中央・総武線「四ツ谷」駅(麹町口より)徒歩2分
(2)東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅(1番出口より)徒歩4分
(3)東京メトロ南北線「四ツ谷」駅(3番出口より)徒歩4分
(4)東京メトロ有楽町線「麹町」駅(5番出口より)徒歩6分
(5)東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(3a出口より)徒歩11分
(6)都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩13分
総戸数
31戸(内、地権者住戸3戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階地下1階建
間取り
2LDK+S(納戸)
専有面積
80.99m2・82.95m2
価格
1億1800万円・1億4550万円
管理費
3万7000円・3万7900円/月
管理準備金
9万8742円・10万1002円(一括払い)
修繕積立金
9480円・9710円/月
修繕積立基金
56万8800円・58万2600円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:最終期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランスイート千代田麹町の価格は、80.99m2・82.95m2の面積に対して、1億1800万円・1億4550万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランスイート千代田麹町の所在地は、千代田区麹町6丁目で、四ツ谷駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が4640千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が80.99m2・82.95m2ですので、路線価方式の土地価格は、375,793,600円・417,368,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:469,742,000円・521,710,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランスイート千代田麹町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が80.99m2・82.95m2であることから、1室あたりの建物工事費は27,510,035円・30,553,496円と計算できます。

  • 建物の工事費:27,510,035円・30,553,496円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:469,742,000円・521,710,000円
  • 建物の工事費:27,510,035円・30,553,496円
  • 合計:497,252,035円・552,263,496円

それに対して、販売価格は1億1800万円・1億4550万円です。
路線価を基準として土地の値段を評価してしまうと、市場価格との乖離が非常に大きい結果となってしまいますね。

そもそも、路線価が4640千円なんて、国の評価が高すぎるような気がします。
確かに、この路線価を基準に販売価格を決めてしまうと、購入できる人はほとんどいなくなってしまいますよね。
しかし、逆に考えれば、そのような立地のマンションを、この値段で購入できるのであれば、お買得なのかもしれません。

利便性が非常に高い四ッ谷エリアですし、強い割安感のある物件ではないでしょうか。
特に、投資物件としては、アリかもしれません。