グランリビオザ・レジデンスの4710・6120万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グランリビオ ザ・レジデンス
所在地
東京都文京区湯島3丁目44番(地番)
交通
(1)東京メトロ千代田線「湯島」駅(5番出口)より徒歩4分
(2)東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩7分
(3)JR中央線快速、中央・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩9分
(4)東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅より徒歩9分
(5)都営大江戸線「上野御徒町」駅より徒歩9分
(6)東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩9分
(7)東京メトロ銀座線「上野広小路」駅より徒歩9分
(8)東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩10分
(9)都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩10分
(10)JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅より徒歩10分
総戸数
121戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階地下1階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
40.57m2・54.32m2
価格
4710万円・6120万円
管理費
1万750円・1万4390円/月
管理準備金
9530円・1万2760円(一括払い)
修繕積立金
4050円・5430円/月
修繕積立基金
28万3900円・38万200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年3月下旬予定
入居時期
2018年4月下旬予定

※販売期:第3期3次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランリビオ ザ・レジデンスの価格は、40.57m2・54.32m2の面積に対して、4710万円・6120万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランリビオ ザ・レジデンスの所在地は、文京区湯島3丁目で、徒歩10分圏に10駅8路線利用可能な利便性については非の付けどころが全くない場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が810千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が40.57m2・54.32m2ですので、路線価方式の土地価格は、32,861,700円・43,999,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:41,077,125円・54,999,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランリビオ ザ・レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が40.57m2・54.32m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,780,493円・18,450,983円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,780,493円・18,450,983円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:41,077,125円・54,999,000円
  • 建物の工事費:13,780,493円・18,450,983円
  • 合計:54,857,618円・73,449,983円

それに対して、グランリビオ ザ・レジデンスの販売価格は、4710万円・6120万円です。

このマンション、非常に割安な価格で販売されている可能性がありますね。
そもそも、徒歩10分圏に10駅8路線利用可能という時点でかなりのプレミアムが乗せられてもおかしくないのにもかかわらず、かなり良心的な値段で販売されています。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
デベロッパーも大手ではないものの、そこそこ実績ある会社ですので、弱点はほとんど存在しないと思われます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランリビオ-ザ・レジデンスの販売価格の中央値は5415万円、専有面積は47.45㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は376.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランリビオ-ザ・レジデンスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想できると思います。