グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の6960・15990万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷
所在地
東京都渋谷区富ヶ谷1-1513-14(地番)
交通
(1)JR山手線「渋谷」駅より徒歩20分
(2)東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩5分
(3)小田急線「代々木上原」駅より徒歩11分
(4)小田急線「代々木八幡」駅より徒歩5分
(5)京王線「神泉」駅より徒歩18分
総戸数
25戸(その他管理室1室)
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上12階、地下1階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
47.71m2・77.84m2
価格
6960万円・1億5990万円
管理費
1万8630円・2万9430円/月
管理準備金
1万5300円・2万4900円(一括払い)
修繕積立金
5490円・8950円/月
修繕積立基金
61万1000円・96万6000円(一括払い)
用途地域
第二種住居地域、第一種低層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年2月下旬予定
入居時期
2018年3月下旬予定

※販売期:2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の価格は、47.71m2・77.84m2の面積に対して、6960万円・1億5990万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の所在地は、渋谷区富ヶ谷1丁目で、代々木公園が徒歩圏の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が810千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が47.71m2・77.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、33,785,100円・63,050,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:42,231,375円・78,813,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が47.71m2・77.84m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,205,751円・26,440,068円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,205,751円・26,440,068円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:42,231,375円・78,813,000円
  • 建物の工事費:16,205,751円・26,440,068円
  • 合計:58,437,126円・105,253,068円

グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6960万円・1億5990万円です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、1100万円・5400万円程度と予想されます。
1LDKの部屋も3LDKの部屋も、販売価格は高めに設定されていることが分かります。
特に3LDKの部屋については、かなり高いですね。

しかし、この物件をフォローするわけではないですが、アドレスは渋谷区富ヶ谷という超高級住宅街です。
その上、グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷は1フロア2部屋しか存在しないため、どうしても販売価格が高くなってしまっているのかもしれません。
希少価値は十分ですので、そのプレミアムをどの程度考えるのかが購入のポイントになってくるでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷の販売価格の中央値は11475万円、専有面積は62.78㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は603.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷なのですが、赤いラインのかなり上側にあることが分かります。
ほぼ異常値のレベルですね。
このことから、割高価格で販売されていることは間違いないと思われます。
購入のポイントは、先程も申し上げましたが、プレミアムをどの程度見込むかが鍵になるでしょう。

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