グランレ・ジェイド御茶ノ水の6400~7900万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
グラン レ・ジェイド御茶ノ水
所在地
東京都文京区湯島2-302-1(地番)
交通
(1)JR中央線・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ千代田線「湯島」駅より徒歩7分
(3)東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩11分
(4)東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅より徒歩7分
(5)東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅より徒歩7分
(6)東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩7分
(7)都営大江戸線線「本郷三丁目」駅より徒歩11分
(8)JR山手線・つくばEX線「秋葉原」駅より徒歩13分
(9)JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅より徒歩13分
総戸数
53戸(他管理室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・12階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
54.58m2~71.84m2
予定価格帯
6400万円台~7900万円台
管理費
1万8200円~2万4000円/月
修繕積立金
4920円~6470円/月
修繕積立基金
41万3280円~54万3480円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月下旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:第3期2次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グラン レ・ジェイド御茶ノ水の価格は、54.58m2~71.84m2の面積に対して、6400万円台~7900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グラン レ・ジェイド御茶ノ水の所在地は、文京区湯島2丁目で、9駅9路線が利用可能な利便性は抜群の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が710千円、続いて560千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.58m2~71.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、38,751,800円~51,006,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:48,439,750円~63,758,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グラン レ・ジェイド御茶ノ水の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.58m2~71.84m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,539,298円~24,402,036円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,539,298円~24,402,036円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:48,439,750円~63,758,000円
  • 建物の工事費:18,539,298円~24,402,036円
  • 合計:66,979,048円~88,160,036円

グラン レ・ジェイド御茶ノ水の販売価格は、6400万円台~7900万円台です。

つまり、販売経費と利益の上乗せ金額はほとんど存在していない計算になります。
おそらく、路線価方式で計算した適正価格よりも、土地を安く仕入れることができたと予想されます。

9駅9路線を利用可能な利便性が最高な立地にありながら、この価格設定は割安感を強く感じることができる物件だと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グラン-レ・ジェイド御茶ノ水の販売価格の中央値は7150万円、専有面積は63.21㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は373.3.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグラン-レ・ジェイド御茶ノ水なのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
ただ、ほぼ線上ではありますので、他のマンションと比べると平均的な水準で販売価格が設定されていることが予想されます。
割高感は全くない物件であることは確かだと思いますので、購入は前向きに考えてはいかがでしょうか。

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