グラン レ・ジェイド自由が丘の6698～12998万円は割高？割安？

マンション概要

名称

グラン レ・ジェイド自由が丘

所在地

東京都目黒区八雲３-107（地番）

交通

東急東横線・東急大井町線「自由が丘」駅より徒歩13分

総戸数

23戸（※会員優先分譲住戸5戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・7階地下1階建

間取り

2LDK～3LDK

専有面積

54.6m2～90.04m2

価格

6698万円～1億2998万円

管理費

1万9220円～3万1700円／月

管理準備金

4万8240円～7万9420円（一括払い）

修繕積立金

4920円～8110円／月

修繕積立基金

41万3280円～68万1240円（一括払い）

用途地域

第一種住居地域、第一種低層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年11月下旬予定

入居時期

2018年12月下旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グラン レ・ジェイド自由が丘の価格は、54.6m2～90.04m2の面積に対して、6698万円～1億2998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グラン レ・ジェイド自由が丘の所在地は、目黒区八雲３丁目で、自由が丘駅から徒歩13分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が７３０千円、続いて５２０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.6m2～90.04m2ですので、路線価方式の土地価格は、39,858,000円～65,729,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：49,822,500円～82,161,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グラン レ・ジェイド自由が丘の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.6m2～90.04m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,546,091円～30,584,067円と計算できます。

• 建物の工事費：18,546,091円～30,584,067円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：49,822,500円～82,161,500円
• 建物の工事費：18,546,091円～30,584,067円
• 合計：68,368,591円～112,745,567円

それに対して、販売価格は6698万円～1億2998万円です。
簡便的な路線価方式で計算した場合、販売経費と利益が150万円～2700万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が90㎡の部屋については、なかなか強気の価格設定ですね。

確かに、自由が丘ブランドは少なからずあると思いますが、駅からは徒歩13分と遠いですし、プレミアムは小さいように感じます。

専有面積が小さい部屋については、割安感のある部屋もあると思いますが、特に専有面積が広い部屋の購入は慎重に検討することをおすすめします。