グランアッシュ天王寺真田山の3230~5560万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グランアッシュ天王寺真田山
所在地
大阪府大阪市天王寺区玉造元町4番25他(地番)
交通
JR大阪環状線「玉造」駅徒歩4分
地下鉄長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩5分
地下鉄千日前線「鶴橋」駅徒歩8分
近鉄大阪線・奈良線「鶴橋」駅徒歩9分
総戸数
100戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK ※S=F
専有面積
50m2~80.59m2
価格
3230万円~5560万円
管理費
7110円~1万720円/月
管理準備金
1万5000円(一括払い)
修繕積立金
3500円~5640円/月
修繕積立基金
35万円~56万4000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年6月下旬予定
入居時期
2019年7月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランアッシュ天王寺真田山の価格は、50m2~80.59m2の面積に対して、3230万円~5560万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランアッシュ天王寺真田山の所在地は、大阪市天王寺区玉造元町で、玉造駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
最も高い路線価が250千円、続いて200千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が50m2~80.59m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,500,000円~20,147,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:15,625,000円~25,184,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランアッシュ天王寺真田山の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が50m2~80.59m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,191,500円~18,038,460円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,191,500円~18,038,460円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:12,500,000円~20,147,500円
  • 建物の工事費:11,191,500円~18,038,460円
  • 合計:26,816,500円~43,222,835円

それに対して、販売価格は3230万円~5560万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が550万円~1240万円程度乗せられていることが予想されます。

利益はしっかり乗せられているようですね。
3LDKの部屋については、利益の上乗せは1000万円を超えるでしょう。

ただ、利便性は高い立地を考えると、仕方ないのかもしれませんね。
徒歩10分圏内に3駅4路線利用可能な場所はそう多くはありません。
高いとみるか、低いとみるかは人それぞれの価値観による部分もありますが、不当な利益は乗せられてはいないと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランアッシュ天王寺真田山の販売価格の中央値は4395万円、専有面積は65.30㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は222.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランアッシュ天王寺真田山なのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
大阪市内の他のマンションと比べてしまうと、やや強気な価格設定であることが予想されます。
とはいっても、利便性は優れた物件ですので、ある意味妥当な価格設定ではないでしょうか。