グランドメゾン上町台 ザ・タワーの4250~11400万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グランドメゾン上町台 ザ・タワー
所在地
大阪府大阪市中央区内久宝寺町2丁目5-1(地番)
交通
地下鉄谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅7号出入口まで徒歩5分
地下鉄谷町線・中央線「谷町四丁目」駅10号出入口まで徒歩5分
総戸数
244戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・40階建一部鉄骨
間取り
1LDK~3LDK(1LDK+WIC+SIC~3LDK+WIC+SIC)
専有面積
55.19m2~99.91m2
予定価格帯
4250万円~1億1400万円
管理費
1万2030円~2万1780円/月
管理準備金
1万2030円~2万1780円(一括払い)
修繕積立金
5510円~9990円/月
修繕積立基金
44万800円~79万9200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年12月下旬予定
入居時期
2020年1月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランドメゾン上町台 ザ・タワーの価格は、55.19m2~99.91m2の面積に対して、4250万円~1億1400万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランドメゾン上町台 ザ・タワーの所在地は、大阪市中央区内久宝寺町2丁目で、谷町六丁目駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が350千円、続いて340千円、210千円、165千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.19m2~99.91m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,316,500円~34,968,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:24,145,625円~43,710,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランドメゾン上町台 ザ・タワーの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が55.19m2~99.91m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,353,178円~22,362,855円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,353,178円~22,362,855円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:24,145,625円~43,710,625円
  • 建物の工事費:12,353,178円~22,362,855円
  • 合計:36,498,803円~66,073,480円

それに対して、販売価格は4250万円~1億1400万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が600万円~4800万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり強気に価格設定がされているようです。。
アドレスは大阪市中央区ですので、高値でも売れると踏んでいるのでしょう。

特に、高層階の広い部屋については、ものすごい利益が乗せられている可能性があります。
東京をはじめ、他のエリアのマンションでも、ここまで上乗せされている物件はなかなかありません。
購入できる人は限られてくると思いますが、慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランドメゾン上町台 ザ・タワーの販売価格の中央値は7825万円、専有面積は77.55㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は333.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランドメゾン上町台 ザ・タワーなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
それもかなり上側にありますので、他のマンションと比べてもかなり割高価格で販売されていることが予想されます。