グランドメゾン品川シーサイドの杜の5430～7970万円は割高？割安？

マンション概要

名称

グランドメゾン品川シーサイドの杜

所在地

東京都品川区東品川４-24-1（地番）

交通

（1）りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩3分
（2）京急本線「青物横丁」駅より徒歩6分
（3）JR山手線・横須賀線・京浜東北線・東海道本線・京急本線「品川」駅よりバス約9分、「都立八潮高校前」バス停下車停歩2分

総戸数

687戸（他に管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム等）

構造・規模

鉄筋コンクリート造　地上19階地下1階建

間取り

2LDK～3LDK

専有面積

62.33m2～72.84m2

価格

5430万円～7970万円

管理費

1万4400円～1万6800円／月

管理準備金

1万4400円～1万6800円（一括払い）

修繕積立金

6200円～7300円／月

修繕積立基金

37万2000円～43万8000円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年11月下旬予定

入居時期

2020年3月上旬予定 ※2017年12月25日以前契約の入居(引渡)予定時期は2020年1月下旬

※販売期：第2期7次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランドメゾン品川シーサイドの杜の価格は、62.33m2～72.84m2の面積に対して、5430万円～7970万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランドメゾン品川シーサイドの杜の所在地は、品川区東品川４丁目で、再開発が進んでいるエリアです。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、４つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が650千円、続いて520千円、500千円、490千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が62.33m2～72.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、40,514,500円～47,346,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：50,643,125円～59,182,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランドメゾン品川シーサイドの杜の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が62.33m2～72.84m2であることから、１室あたりの建物工事費は21,171,756円～24,741=708円と計算できます。

• 建物の工事費：21,171,756円～24,741,708円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：50,643,125円～59,182,500円
• 建物の工事費：21,171,756円～24,741,708円
• 合計：71,814,881円～83,924,208円

では、グランドメゾン品川シーサイドの杜の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5430万円～7970万円です。
路線価を650千円として計算してしまうと、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのか、非常に割安感の強い物件です。
特に2LDKの物件については、かなりお買い得な価格で販売されています。

このエリアには、そのほかにもいくつかタワーマンションが現在建設されている状況ですが。グランドメゾン品川シーサイドの杜は特に割安感が強いです。
駅からも非常に近いですし、イオンも近くにありますですので、購入を前向きに考えても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランドメゾン品川シーサイドの杜の販売価格の中央値は6700万円、専有面積は67.59㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は327.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランドメゾン品川シーサイドの杜なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。