グランドメゾン江古田の杜の4960~6950万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グランドメゾン江古田の杜
所在地
東京都中野区江古田3-1101-24(地番)
交通
(1)都営大江戸線「新江古田」駅より徒歩10分
(2)西武池袋線「江古田」駅より徒歩17分
(3)JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅より関東バス「中24」「中25」「中27」「中28」約20分、「合同住宅前」バス停下車徒歩3分
(4)西武新宿線「沼袋」駅より徒歩15分
総戸数
531戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階地下1階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
58.1m2~84.63m2
価格
4960万円~6950万円
管理費
1万3700円~1万9900円/月
管理準備金
1万3700円~1万9900円(一括払い)
修繕積立金
6400円~9300円/月
修繕積立基金
38万4000円~55万8000円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年3月
入居時期
2018年3月下旬(E棟、F棟一部)、2018年4月下旬予定(C棟一部、D棟、F棟一部)、2018年8月上旬予定(B棟一部、C棟一部、F棟一部)、2019年2月上旬予定(A棟、B棟一部)

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グランドメゾン江古田の杜の価格は、58.1m2~84.63m2の面積に対して、4960万円~6950万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グランドメゾン江古田の杜の所在地は、中野区江古田3丁目で、中野区立江古田の森公園の近くの場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、複数の道路に隣接しています。
その中で一番高い路線価が350千円、続いて340千円、290千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.1m2~84.63m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,335,000円~29,620,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,318,750円~37,025,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グランドメゾン江古田の杜の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が58.1m2~84.63m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,734,943円~28,746,441円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,734,943円~28,746,441円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,318,750円~37,025,625円
  • 建物の工事費:19,734,943円~28,746,441円
  • 合計:45,053,693円~65,772,066円

グランドメゾン江古田の杜の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4960万円~6950万円です。

一部屋当たりの販売経費と利益の上乗せ額は、約400万円程度と考えられます。
販売経費もいくらかはかかっていることを考えると、利益の上乗せはそれほど多くないと考えられます。
つまり、販売価格としては、極めて妥当です。

購入を考えているのであれば、割高感は全くない物件ですので、前向きに検討してもよいでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グランドメゾン江古田の杜の販売価格の中央値は5955万円、専有面積は71.37㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は275.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグランドメゾン江古田の杜なのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割安価格で販売されていることが予想できるのではないでしょうか。

個別の情報がもっとほしい方
住まいのサーフィンに登録する

  • マンションの適正価格がわかる(新築マンション4000棟弱・中古マンション201万戸超を開示)
  • モデルルームに行かなくても価格表が見られる
  • 中古マンションの売却相場が無料でわかる