グレーシアみなまきみらいの5148万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
グレーシアみなまきみらい ステーションコート(A棟)
所在地
神奈川県横浜市旭区柏町131-1(ステーションコート)、神奈川県横浜市旭区柏町130-4(サウスコート)(地番)
交通
相鉄いずみ野線「南万騎が原」駅より徒歩1分
総戸数
105戸(ステーションコート:46戸、サウスコート:59戸)
構造・階数
ステーションコート/RC7階地下1階建、サウスコート/RC7階地下1階建
間取り
3LDK
専有面積
75.9m2
価格
5148万円
管理費
1万4830円/月
管理準備金
3万円(一括払い)
修繕積立金
6080円/月、団地修繕積立金:1520円/月
修繕積立基金
48万6400円(一括払い)、団地修繕積立基金:12万1600円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月下旬予定
入居時期
2018年11月中旬予定

※販売期:第2期2次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グレーシアみなまきみらいの価格は、75.9m2の面積に対して、5148万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グレーシアみなまきみらいの所在地は、横浜市旭区柏町で、南万騎が原駅から徒歩1分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が215千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が75.9m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,318,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,398,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グレーシアみなまきみらいの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が75.9m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,985,439円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,985,439円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,398,125円
  • 建物の工事費:20,985,439円
  • 合計:41,383,564円

それに対して、販売価格は5148万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1000万円程度乗せられていることが予想されます。

マイナーな駅ではありますが、駅徒歩1分ですので、この程度の上乗せはある意味仕方ないのかもしれませんね。
ただ、駅徒歩1分にこだわらなければ、この値段を出せば、同じ広さでより利便性の高いエリアのマンションも購入可能であると考えると多少割高感を感じてしまいます。

ただ、不当に高い利益が乗せられているわけではないと思いますので、慎重に検討した方がよいですが、悪い物件ではないでしょう。

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