グローリオ文京東大前ヒルズの7570・7580万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
グローリオ文京東大前ヒルズ
所在地
東京都文京区白山1-2-1(地番)
交通
(1)都営三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
(2)東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分
総戸数
44戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
2LDK
専有面積
62.78m2・64.1m2
価格
7570万円・7580万円
管理費
1万8140円・1万8520円/月
管理準備金
1万8140円・1万8520円(一括払い)
修繕積立金
6910円・7050円/月
修繕積立基金
41万4600円・42万3000円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年1月25日竣工済
入居時期
即入居可※諸手続完了後

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グローリオ文京東大前ヒルズの価格は、62.78m2・64.1m2の面積に対して、7570万円・7580万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グローリオ文京東大前ヒルズの所在地は、文京区白山1丁目で、東京大学が徒歩圏内の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が670千円、続いて580千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が62.78m2・64.1m2ですので、路線価方式の土地価格は、42,062,600円・42,947,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:52,578,250円・53,683,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グローリオ文京東大前ヒルズの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が62.78m2・64.1m2であることから、1室あたりの建物工事費は21,324,608円・21,772,975円と計算できます。

  • 建物の工事費:21,324,608円・21,772,975円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:52,578,250円・53,683,750円
  • 建物の工事費:21,324,608円・21,772,975円
  • 合計:73,902,858円・75,456,725円

それに対し、グローリオ文京東大前ヒルズの販売価格を改めて確認すると、販売価格は7570万円・7580万円です。

販売経費と利益の上乗せはおよそ200万円~300万円という結果になります。
もしかしたら、土地を比較的安く仕入れることができたのかもしれませんが、納得感のある価格設定になっています。
2駅利用可能で、どちらの駅にも近いことを考えると、非常に割安に感じます。
購入を考えているのであれば、前向きに考えても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グローリオ文京東大前ヒルズの販売価格の中央値は7575万円、専有面積は63.44㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は394.0.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグローリオ文京東大前ヒルズなのですが、赤いラインのやや上側の線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な水準で価格が設定されていることが予想されます。
割高感一切ないことは間違いないと思いますので、気に入る方がいれば前向きに考えてはいかがでしょうか。

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