グローリオコンフォート文京本駒込の4520~6360万円は割高?割安?




マンション概要

名称
グローリオ コンフォート文京本駒込
所在地
東京都文京区本駒込5-72-2(地番)
交通
(1)JR山手線「駒込」駅徒歩6分
(2)東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩5分
(3)都営三田線「千石」駅徒歩10分
総戸数
38戸(内事業協力者住戸7戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
36.29m2~53.29m2
価格
4520万円~6360万円
管理費
1万4300円~2万1000円/月
管理準備金
1万4300円~2万1000円(一括払い)
修繕積立金
4350円~6390円/月
修繕積立基金
40万5800円~59万6100円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2017年12月20日
入居時期
2018年4月上旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、グローリオ コンフォート文京本駒込の価格は、36.29m2~53.29m2の面積に対して、4520万円~6360万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
グローリオ コンフォート文京本駒込の所在地は、文京区本駒込5丁目で、六義園から非常に近い場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が890千円、続いて510千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が36.29m2~53.29m2ですので、路線価方式の土地価格は、32,298,100円~47,428,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:40,372,625円~59,285,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

グローリオ コンフォート文京本駒込の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が36.29m2~53.29m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,326,697円~18,101,121円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,326,697円~18,101,121円

妥当性検証結果

  • 土地の適正価格:40,372,625円~59,285,125円
  • 建物の工事費:12,326,697円~18,101,121円
  • 合計:52,699,322円~77,386,246円

では、グローリオ コンフォート文京本駒込の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4520万円~6360万円です。

土地を安く仕入れることができたのでしょうか。
路線価が890千円という前提ですと、販売経費と利益の上乗せはない状況になってしまいます。
大通り沿いの土地ということで、商業的価値が大きく見られて、路線価が高めに設定されているかもしれません。

とはいっても徒歩10分圏内で3路線3駅を利用可能な場所で、かつ、山手線の駒込駅まで6分という好立地です。
プレミアムが十分に存在すると考えれば、この価格設定は良心的だと思います。

購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
グローリオ-コンフォート文京本駒込の販売価格の中央値は5440万円、専有面積は44.79㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は400.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がグローリオ-コンフォート文京本駒込なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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