マンション概要

名称
ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス
所在地
東京都三鷹市下連雀7-328-3(地番)、東京都三鷹市下連雀7-13番以下未定(住居表示)
交通
(1)JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「三鷹」駅より徒歩17分
(2)JR中央線・総武線・東京メトロ東西線、京王井の頭線「吉祥寺」駅よりバス7分「下連雀7丁目」バス停より徒歩7分
(3)JR中央線「武蔵小金井」駅よりバス27分「大成高校変電所前」バス停より徒歩4分
(4)京王線「調布」駅よりバス25分「大成高校変電所前」バス停より徒歩4分
総戸数
130戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・8階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
58.21m2~75.76m2
予定価格帯
4400万円台~6700万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年3月上旬予定

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークスの価格は、58.21m2~75.76m2の面積に対して、4400万円台~6700万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークスの所在地は、三鷹市下連雀7丁目で、三鷹駅から徒歩17分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が320千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.21m2~75.76m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,627,200円~24,243,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:23,284,000円~30,304,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が58.21m2~75.76m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,772,307円~25,733,551円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,772,307円~25,733,551円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:23,284,000円~30,304,000円
  • 建物の工事費:19,772,307円~25,733,551円
  • 合計:43,056,307円~56,037,551円





それに対して、販売価格は4400万円台~6700万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~1100万円程度乗せられていることが予想されます。

23区外のロケーションですが、三鷹市ですので多少強気の価格設定のように感じます。
販売経費と利益の上乗せ自体は大きくないですが、駅からの距離を考えるともう少し価格を抑えても良いと思ってしまいます。
土地のブランド力があることは確かですが、割安とは言えない価格設定であると予想されます。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークスの販売価格の中央値は5,550万円、専有面積は66.99㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は273.4万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がガーラ・レジデンス三鷹シャインパークスなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、価格自体は他のマンションと比べて平均的と考えられます。

しかし、先ほども述べましたが、最寄り駅までは距離があるため、利便性の魅力は非常に小さいです。
にもかかわらず平均的な価格設定だとすると、このマンションの価格設定はやや強気であることが予想されます。