ガーラ・レジデンス南馬込の5500～7500万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

ガーラ・レジデンス南馬込

所在地

東京都大田区南馬込１-670（地番）

交通

（1）都営浅草線「馬込」駅より徒歩7分
（2）都営浅草線「西馬込」駅より徒歩12分
（3）JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅より徒歩19分
（4）JR山手線・都営浅草線・東急池上線「五反田」駅よりバス約14分、「馬込橋」バス停下車徒歩3分
（5）JR京浜東北線「大森」駅より徒歩20分
（6）京急大井町線「荏原町」駅より徒歩19分

総戸数

34戸（GALA　CLUB会員優先分譲3戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・3階建

間取り

2LDK・3LDK

専有面積

55.18m2～75.11m2

予定価格帯

5500万円台～7500万円台

管理費

金額未定

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

修繕積立基金

金額未定

用途地域

第一種低層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年12月15日竣工済

入居時期

即入居可※諸手続き終了し次第

※販売期：第4期（予告）の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ガーラ・レジデンス南馬込の価格は、55.18m2～75.11m2の面積に対して、5500万円台～7500万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ガーラ・レジデンス南馬込の所在地は、大田区南馬込１丁目で、東海道新幹線と隣接している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が３８０千円、続いて３２０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.18m2～75.11m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,968,400円～28,541,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：26,210,500円～35,677,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ガーラ・レジデンス南馬込の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.18m2～75.11m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,743,101円～25,512,764円と計算できます。

• 建物の工事費：18,743,101円～25,512,764円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：26,210,500円～35,677,250円
• 建物の工事費：18,743,101円～25,512,764円
• 合計：44,953,601円～61,190,014円

ガーラ・レジデンス南馬込の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5500万円台～7500万円台です。

販売経費と利益の上乗せ金額は、1000万円～1400万円程度であることが予想されます。
完全に実力以上の価格が設定されているようです。

最寄り駅から徒歩７分ではあるものの、都営浅草線ですので路線の力はそんなに高くないと思いますし、新幹線の線路沿いですので、プレミアムを乗せる要因は多くないと思うのですが・・・

竣工して時間も経っている物件ですし、購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ガーラ・レジデンス南馬込の販売価格の中央値は6500万円、専有面積は65.15㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は329.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がガーラ・レジデンス南馬込なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても、割高価格で販売されていることが予想されます。