ガーラ・レジデンス平井の4330~5100万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
ガーラ・レジデンス平井
所在地
東京都江戸川区平井5-33-4、33-23(地番)、東京都江戸川区平井5-33以下未定(住居表示)
交通
JR総武線「平井」駅より徒歩4分
総戸数
41戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上15階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
55.18m2~75.64m2
価格
4330万円~5100万円
管理費
8600円~1万1700円/月
管理準備金
8600円~1万1700円(一括払い)
修繕積立金
4300円~5850円/月
修繕積立基金
30万1000円~40万9500円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年9月下旬予定
入居時期
2018年9月下旬予定

※販売期:2018年2月の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ガーラ・レジデンス平井の価格は、55.18m2~75.64m2の面積に対して、4330万円~5100万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ガーラ・レジデンス平井の所在地は、江戸川区平井5丁目で、平井駅から徒歩4分のところに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、340千円の路線価の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.18m2~75.64m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,761,200円~25,717,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:23,451,500円~32,147,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ガーラ・レジデンス平井の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.18m2~75.64m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,743,101円~25,692,790円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,743,101円~25,692,790円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:23,451,500円~32,147,000円
  • 建物の工事費:18,743,101円~25,692,790円
  • 合計:42,194,601円~57,839,790円

ガーラ・レジデンス平井の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4330万円~5100万円です。
販売経費と利益の上乗せ金額は、ほとんど存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたと思われます。
駅徒歩4分と立地も良いですし、デベロッパーがエフ・ジェー・ネクストであることに拒否感がなければ、悪くない物件だと思います。

デベロッパーについて一応補足しておくと、エフ・ジェー・ネクストが手掛けているガーラシリーズですが、これは賃貸マンションに多いシリーズです。
つまり、分譲マンションのデベロッパーとしての歴史が浅いです。
デベロッパーのブランドに問題意識を持つ方でなければ、購入を前向きに検討して問題ないでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ガーラ・レジデンス平井の販売価格の中央値は4715万円、専有面積は65.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は237.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がガーラ・レジデンス平井なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが分かると思います。

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