マンション概要

名称
エクセレントシティ横浜鶴見
所在地
神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4-13-1(地番)
交通
(1)JR京浜東北線「鶴見」駅より徒歩4分
(2)京急本線「京急鶴見」駅より徒歩2分
総戸数
44戸(友の会優先分譲15戸を含む、他管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
1LDK~2LDK
専有面積
33.16m2~54.18m2
価格
2798万円~4898万円
管理費
1万300円~1万6000円/月
管理準備金
1万300円~1万6000円(一括払い)
修繕積立金
2900円~4700円/月
修繕積立基金
28万2000円~46万1000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月末予定
入居時期
2018年12月下旬予定

※販売期:第一期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、エクセレントシティ横浜鶴見の価格は、33.16m2~54.18m2の面積に対して、2798万円~4898万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
エクセレントシティ横浜鶴見の所在地は、横浜市鶴見区鶴見中央4丁目で、鶴見駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が280千円、続いて265千円、235千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.16m2~54.18m2ですので、路線価方式の土地価格は、9,284,800円~15,170,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:11,606,000円~18,963,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

エクセレントシティ横浜鶴見の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が33.16m2~54.18m2であることから、1室あたりの建物工事費は9,168,342円~14,980,120円と計算できます。

  • 建物の工事費:9,168,342円~14,980,120円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:11,606,000円~18,963,000円
  • 建物の工事費:9,168,342円~14,980,120円
  • 合計:20,774,342円~33,943,120円





それに対して、販売価格は2798万円~4898万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が700万円~1500万円程度乗せられていることが予想されます。

徒歩5分以内で2駅2路線利用可能ですので利便性は高いですし、販売価格としては妥当な水準のように思えます。
商業施設も多いエリアですので、利便性をとことん追及したい人にはピッタリかもしれませんね。
割安感はありませんが、割高感もないので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
エクセレントシティ横浜鶴見の販売価格の中央値は3848万円、専有面積は43.67㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は290.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がエクセレントシティ横浜鶴見なのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
他のマンションと比べると多少割高価格で販売価格が設定されているようですが、利便性などのプレミアムを考えると許容範囲なような気がします。