エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデンの2900~4500万円台は割高?割安?




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名称
エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデン
所在地
千葉県千葉市稲毛区小仲台7-1125-1他(地番)
交通
JR総武線・総武線快速「稲毛」駅より徒歩9分
総戸数
104戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
57.02m2~75.5m2
予定価格帯
2900万円台~4500万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月上旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデンの価格は、57.02m2~75.5m2の面積に対して、2900万円台~4500万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデンの所在地は、千葉市稲毛区小仲台7丁目で、稲毛駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が145千円、続いて135千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.02m2~75.5m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,267,900円~10,947,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:10,334,875円~13,684,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデンの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が57.02m2~75.5m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,842,460円~18,328,758円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,842,460円~18,328,758円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:10,334,875円~13,684,375円
  • 建物の工事費:13,842,460円~18,328,758円
  • 合計:24,177,335円~32,013,133円

それに対して、販売価格は2900万円台~4500万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が500万円~1300万円程度乗せられていることが予想されます。

部屋によって、利益の乗せ方に差がありそうな物件ですね。
最寄り駅からの距離を考えると、専有面積が大きな部屋については、割高感を感じてしまう部屋もあるかもしれません。
ただ、4000万円以下の部屋であれば、割高感は強くないと思いますので、前向きに購入を検討してもよいと思います。

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