エクセレントシティ稲毛海岸駅前の2398～4798万円は割高？割安？

マンション概要

名称

エクセレントシティ稲毛海岸駅前

所在地

千葉県千葉市美浜区高洲３-20-73（地番）

交通

(1)JR京葉線「稲毛海岸」駅より徒歩3分
(2)JR総武快速線・総武線「稲毛」駅よりバス約8分、「稲毛海岸」駅バス停より徒歩3分

総戸数

112戸（他管理員室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・13階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

34.88m2～70.47m2

価格

2398万円～4798万円

管理費

1万300円～1万7600円／月

管理準備金

1万300円～1万7600円（一括払い）

修繕積立金

2800円～5700円／月

修繕積立基金

28万円～56万4000円（一括払い）

用途地域

商業地域、近隣商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年1月中旬予定

入居時期

2019年2月中旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、エクセレントシティ稲毛海岸駅前の価格は、34.88m2～70.47m2の面積に対して、2398万円～4798万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
エクセレントシティ稲毛海岸駅前の所在地は、千葉市美浜区高洲３丁目で、稲毛海岸駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が225千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が34.88m2～70.47m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,848,000円～15,855,750円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：9,810,000円～19,819,688円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

エクセレントシティ稲毛海岸駅前の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が34.88m2～70.47m2であることから、１室あたりの建物工事費は8,467,643円～17,107,650円と計算できます。

• 建物の工事費：8,467,643円～17,107,650円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：9,810,000円～19,819,688円
• 建物の工事費：8,467,643円～17,107,650円
• 合計：18,277,643円～36,927,337円

それに対して、販売価格は2398万円～4798万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が550万円～1100万円程度乗せられていることが予想されます。

駅徒歩３分という利便性を考えると、この程度の上乗せは割安のように感じます。
利便性の割には利益の上乗せは少ないように思えますので、気に入ったのであれば、前向きに検討してもよいでしょう。