エステムコート中之島GATEの3698~5198万円は割高?割安?




マンション概要

名称
エステムコート中之島GATE
所在地
大阪府大阪市西区川口2丁目12番2(地番)
交通
地下鉄中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩5分
京阪中之島線「中之島」駅徒歩11分
JR大阪環状線「野田」駅徒歩14分
阪神なんば線「九条」駅徒歩16分
総戸数
69戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK~3LDK(1LDK+マルチルーム+専用備蓄倉庫~3LDK+WTC+WIC+専用備蓄倉庫)
専有面積
54.02m2~76.09m2
価格
3698万円~5198万円
管理費
7500円~1万570円/月
修繕積立金
4320円~6080円/月
修繕積立基金
25万9200円~36万4800円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年3月上旬予定

※販売期:第3期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、エステムコート中之島GATEの価格は、54.02m2~76.09m2の面積に対して、3698万円~5198万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
エステムコート中之島GATEの所在地は、大阪市西区川口2丁目で、阿波座駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が310千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.02m2~76.09m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,746,200円~23,587,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,932,750円~29,484,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

エステムコート中之島GATEの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が54.02m2~76.09m2であることから、1室あたりの建物工事費は12,091,297円~17,031,224円と計算できます。

  • 建物の工事費:12,091,297円~17,031,224円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,932,750円~29,484,875円
  • 建物の工事費:12,091,297円~17,031,224円
  • 合計:33,024,047円~46,516,100円

それに対して、販売価格は3698万円~5198万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が400万円~650万円程度乗せられていることが予想されます。

販売価格としては、極めて妥当だと思います。
最寄り駅から徒歩5分という場所で、阿波座駅から本町駅まで1分という立地を考えると、この値段であれば、お買い得なのではないでしょうか。
デベロッパーのブランドを気にしないのであれば、前向きに考えてみてはいかがでしょうか?

他のマンションと比べて

最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
エステムコート中之島GATEの販売価格の中央値は4448万円、専有面積は65.06㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は225.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がエステムコート中之島GATEなのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても標準的な価格で販売されていることが予想されます。