デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの2600～4500万円は割高？割安？

デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
埼玉県さいたま市西区西大宮３-38-1（地番）、（住居表示）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラス

所在地

埼玉県さいたま市西区西大宮３-38-1（地番）、（住居表示）

交通

（1）JR川越線「西大宮」駅より徒歩10分
（2）JR埼京線・京浜東北線・東武鉄道野田線「大宮」駅より東武バス「丸山公園」行き約18分「清河寺」バス停より徒歩11分
（3）JR高崎線・上野東京ライン・湘南新宿ライン「宮原」駅より東武バス「西大宮」駅行き約9分、「埼玉栄高校入口」バス停より徒歩5分

総戸数

282戸（他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、ディスカバールーム2戸）

構造・階数

RC7階地下1階建

間取り

3LDK～4LDK

専有面積

63.28m2～90.68m2

予定価格帯

2600万円台～4500万円台

管理費

9490円～1万3600円／月

管理準備金

1万2700円～1万8200円（一括払い）

修繕積立金

5060円～7250円／月

駐車場

敷地内197台（料金500円～6200円／月、自走式平置き180台、機械式17台）

駐輪場

538台収容（料金100円～300円／月）※二段ラック式480台・平置58台、他にサイクルポート13区画（料金500円／月）

バイク置場

6台収容（料金2000円／月）

用途地域

第二種中高層住居専用地域

完成時期

2019年2月12日（竣工済）

入居時期

即入居可

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの販売価格は、63.28m2～90.68m2の面積に対して、2600万円台～4500万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの住所は埼玉県さいたま市西区西大宮３-38-1（地番）、（住居表示）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの路線価は130,000円ということになります。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの専有面積は63.28m2～90.68m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,226,400円～11,788,400円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
10,283,000円～14,735,500円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり238,313円の費用が発生します。
デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの専有面積は63.28m2～90.68m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
15,080,447円～21,610,223円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの土地の推計値は10,283,000円～14,735,500円、工事費の推計値は15,080,447円～21,610,223円ですので、合計で25,363,447円～36,345,723円となります。
そして、実際の販売価格は2600万円台～4500万円台です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、636,553円～8,654,277円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2019年に売りに出された埼玉県の新築分譲マンション47棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスの坪単価の中央値は152万円、路線価は130,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は赤いラインの下側にありますので、デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラスは他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。
以上の分析から、割安な水準で販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。