デュオヒルズ南町田THE GARDENの3498~5498万円は割高?割安?




マンション概要

名称
デュオヒルズ南町田THE GARDEN
所在地
東京都町田市南町田3-556-1他(地番)
交通
(1)東急田園都市線「南町田」駅より徒歩8分
(2)東急田園都市線「つきみ野」駅より徒歩24分
(3)JR横浜線・小田急小田原線「町田」駅より神奈川中央交通バス「長津田駅北口」行12分、「熊野神社前」バス停より徒歩9分
(4)東急田園都市線「すずかけ台」駅より徒歩19分
総戸数
117戸(他に管理事務室1戸、コミュニティスペース1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
68.44m2~90.07m2
価格
3498万円~5498万円
管理費
9580円~1万2610円/月
管理準備金
1万3700円~1万8100円(一括払い)
修繕積立金
6160円~8110円/月
修繕積立基金
41万700円~54万500円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第2期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、デュオヒルズ南町田THE GARDENの価格は、68.44m2~90.07m2の面積に対して、3498万円~5498万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
デュオヒルズ南町田THE GARDENの所在地は、町田市南町田3丁目で、南町田駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が115千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.44m2~90.07m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,870,600円~10,358,050円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:9,838,250円~12,947,563円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

デュオヒルズ南町田THE GARDENの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が68.44m2~90.07m2であることから、1室あたりの建物工事費は23,247,152円~30,594,257円と計算できます。

  • 建物の工事費:23,247,152円~30,594,257円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:9,838,250円~12,947,563円
  • 建物の工事費:23,247,152円~30,594,257円
  • 合計:33,085,402円~43,541,820円

それに対して、販売価格は3498万円~5498万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が190万円~1140万円程度乗せられていることが予想されます。

専有面積が90㎡を超える部屋については利益の上乗せも多少大きいのかもしれませんが、総合的に考えると割高感は小さい物件でしょう。
東京都町田市というアドレス、最寄り駅から徒歩8分の立地を考えると、妥当な価格設定のように感じます。

利便性が高い物件ではありませんが、生活圏がこの辺りであれば、購入しても問題ないと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
デュオヒルズ南町田THE GARDENの販売価格の中央値は4,498万円、専有面積は79.26㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は187.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がデュオヒルズ南町田THE GARDENなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。

つまり、他のマンションに比べても、割安価格で販売されていることが予想されます。
割高感は感じられないため、購入を検討しているのであれば前向き考えても良いと思います。

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