マンション概要

名称
（仮称）ディスカバテラス プロジェクト
所在地
東京都東村山市富士見町１-2-46（地番）
交通
(1)西武国分寺線・拝島線「小川」駅より徒歩11分
(2)JR中央線「立川」駅より西武バス(立34系統)約30分、「合同宿舎前」バス停下車徒歩5分
(3)西武新宿線「久米川」駅より西武バス(立34系統)約5分、「合同宿舎前」バス停下車徒歩5分
(4)西武多摩湖線「八坂」駅より徒歩12分
総戸数
293戸（他に管理事務室1戸）
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
68.6m2～86.16m2
予定価格帯
2300万円台～4700万円台
管理費
1万2250円～1万5340円／月
管理準備金
5万9190円～7万4100円（一括払い）
修繕積立金
6880円～8620円／月
修繕積立基金
41万3000円～51万7000円（一括払い）
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月上旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ディスカバテラス プロジェクトの価格は、68.6m2～86.16m2の面積に対して、2300万円台～4700万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ディスカバテラス プロジェクトの所在地は、東村山市富士見町１丁目で、小川駅から徒歩11分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が１５５千円の道路に隣接しています。


出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.6m2～86.16m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,633,000円～13,354,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格：13,291,250円～16,693,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ディスカバテラス プロジェクトの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が68.6m2～86.16m2であることから、１室あたりの建物工事費は23,301,499円～29,266,140円と計算できます。

  • 建物の工事費：23,301,499円～29,266,140円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格：13,291,250円～16,693,500円
  • 建物の工事費：23,301,499円～29,266,140円
  • 合計：36,592,749円～45,959,640円





それに対して、販売価格は2300万円台～4700万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは部屋によっては存在しないか、存在してもが100万円程度という計算となります。

駅から距離もありますし、東京23区外の東村山市ですので、強気に値段を設定できる条件がほとんど存在しないことが影響していると思われます。
とは言っても、割安価格で販売されていることはほぼ間違いないと思いますので、この辺りを生活圏にしている方で購入を検討している方がいれば、前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ディスカバテラス プロジェクトの販売価格の中央値は3,500万円、専有面積は77.38㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は149.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がディスカバテラス プロジェクトなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。
検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。