ディアナコート御苑内藤町の8790・21500万円は割高？割安？

ディアナコート御苑内藤町というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都新宿区内藤町1-64他（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

ディアナコート御苑内藤町

所在地

東京都新宿区内藤町1-64他（地番）

交通

(1)東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩6分(2)東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩7分(3)都営大江戸線「国立競技場」駅（A3出入口）より徒歩10分(4)JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩11分(5)JR中央・総武線「信濃町」駅より徒歩13分(6)東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ副都心線、都営新宿線「新宿三丁目」駅（C5出入口）より徒歩13分

総戸数

38戸（内非分譲住戸8戸、友の会会員住戸10戸を含む。他に管理員室1戸）

構造・階数

RC10階建

間取り

2LDK

専有面積

58.22m2・121.5m2

価格

8790万円・2億1500万円

管理費

1万4100円・2万9500円／月

管理準備金

2万2000円・4万6000円（一括払い）

修繕積立金

6990円・1万4580円／月

駐車場

敷地内7台（料金3万8000円～4万円／月、機械式6台、来客用兼障害者用平置1台）

駐輪場

51台収容（料金200円～600円／月）(2段式、平置ラック式)

バイク置場

2台収容（料金3000円／月）

用途地域

第一種住居地域、商業地域

完成時期

2020年3月上旬予定

入居時期

2020年3月下旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、ディアナコート御苑内藤町の販売価格は、58.22m2・121.5m2の面積に対して、8790万円・2億1500万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
ディアナコート御苑内藤町の住所は東京都新宿区内藤町1-64他（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、ディアナコート御苑内藤町の路線価は1,350,000円ということになります。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、ディアナコート御苑内藤町の専有面積は58.22m2・121.5m2ですので、路線価方式の土地価格は、78,597,000円～164,025,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
98,246,250円～205,031,250円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、ディアナコート御苑内藤町の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり324,214円の費用が発生します。
ディアナコート御苑内藤町の専有面積は58.22m2・121.5m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
18,875,739円～39,392,001円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
ディアナコート御苑内藤町の土地の推計値は98,246,250円～205,031,250円、工事費の推計値は18,875,739円～39,392,001円ですので、合計で117,121,989円～244,423,251円となります。
そして、実際の販売価格は8790万円・2億1500万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、-29,221,989円～-29,423,251円であることが予想されます。
路線価を基準として考えれば、良心的な販売価格が設定されているものと考えてよいでしょう。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、ディアナコート御苑内藤町の坪単価の中央値は556万円、路線価は1,350,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は下側にありますので、ディアナコート御苑内藤町は他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に四谷三丁目、新宿御苑前駅周辺で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：四谷三丁目、新宿御苑前、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
ディアナコート御苑内藤町の坪単価の中央値は556万円であることを考えると、ディアナコート御苑内藤町は中古マンション市場相場と照らして割高な水準で販売されているように感じます。
しかし、路線価が1,350,000円とかなり高額な場所ではあるので、近隣の相場と単純に比較して割高と考えなくてもよいのかもしれません。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

• 積上方式：利益と経費の上乗せは-29,221,989円～-29,423,251円
• 他のマンションとの比較：他のマンションに比べると割安
• 中古マンション市場との比較：近隣の中古マンション市場における新築時取引価格を推計すると433万円/坪なので、単純に比較すると中古マンション市場相場よりも割高と考えることができるが、路線価が1,350,000円とかなり高額な場所であることを加味すると一概に割高と判断しづらい。

以上の結果から考察すると、判断が難しいですが、割高感はそこまで強いものではないのかもしれません。
近隣の中古マンション市場相場平均と比較すると割高ではあるのですが、新宿御苑の目の前という希少性の高い立地ですし、坪単価500万円を超えて中古マンションが売買された実績も数は少ないですが存在します。