クレヴィア住之江公園の2690~4290万円は割高?割安?




マンション概要

名称
クレヴィア住之江公園
所在地
大阪府大阪市住之江区新北島1丁目2番12(地番)
交通
地下鉄四つ橋線「住之江公園」駅徒歩2分
総戸数
65戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
2LDK~3LDK (2LDK+WIC~3LDK+2WIC)
専有面積
58.17m2~74.8m2
予定価格帯
2690万円~4290万円
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年8月下旬予定
入居時期
2019年9月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレヴィア住之江公園の価格は、58.17m2~74.8m2の面積に対して、2690万円~4290万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレヴィア住之江公園の所在地は、新北島1丁目で、住之江公園駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が175千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.17m2~74.8m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,179,750円~13,090,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:12,724,688円~16,362,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレヴィア住之江公園の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が58.17m2~74.8m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,020,191円~16,742,484円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,020,191円~16,742,484円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:12,724,688円~16,362,500円
  • 建物の工事費:13,020,191円~16,742,484円
  • 合計:25,744,879円~33,104,984円

それに対して、販売価格は2690万円~4290万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~1,000万円程度乗せられていることが予想されます。

妥当な価格設定でしょう。
最寄り駅まで徒歩2分の利便性を考えれば、割高感は全くないと考えてよいでしょう。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてよい物件だと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレヴィア住之江公園の販売価格の中央値は3490万円、専有面積は66.49㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は173.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレヴィア住之江公園なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。