クレヴィア文京関口の3998~17898万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
クレヴィア文京関口
所在地
東京都文京区関口1-401、東京都新宿区改代町28(地番)
交通
(1)東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩2分
(2)東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩8分
総戸数
85戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・9階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
35.02m2~106.68m2
価格
3998万円~1億7898万円
管理費
8400円~2万5500円/月
管理準備金
1万4000円~4万2700円(一括払い)
修繕積立金
3500円~1万700円/月
修繕積立基金
21万100円~64万100円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月中旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレヴィア文京関口の価格は、35.02m2~106.68m2の面積に対して、3998万円~1億7898万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレヴィア文京関口の所在地は、文京区関口1丁目で、江戸川駅橋から徒歩2分の場所にあります。
神楽坂も十分に徒歩圏内の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
このエリアですが、文京区と新宿区の境界に位置しています。
ここでは、文京区の路線価図をもとに確認てみると、路線価が550千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、今回は550千円をベースに考えていきましょう。

専有面積が35.02m2~106.68m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,261,000円~58,674,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:24,076,250円~73,342,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレヴィア文京関口の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が35.02m2~106.68m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,895,313円~36,236,209円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,895,313円~36,236,209円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:24,076,250円~73,342,500円
  • 建物の工事費:11,895,313円~36,236,209円
  • 合計:35,971,563円~109,578,709円

クレヴィア文京関口の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3998万円~1億7898万円です。

販売経費と利益の上乗せ額は、400万円~7000万円と部屋によっては割高感がとても強い物件です。
おそらく、専有面積が大きい部屋については、数千万円の単位で利益が乗せられているでしょう。

確かに駅近物件ですし、2路線2駅が利用可能ですので、便利であることには間違いありません。
しかし、そこまでのプレミアムを乗せるほどなのか?と問われると少し疑問です。
もしかしたら、土地の仕入れにコストが大きくなってしまったのかもしれません。

ただ、専有面積が大きい部屋の購入を検討しているのであれば、慎重になることをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレヴィア文京関口の販売価格の中央値は10948万円、専有面積は70.85㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は509.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレヴィア文京関口なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想できます。

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