クレヴィアタワー大阪本町の4110~18090万円は割高?割安?




マンション概要

名称
クレヴィアタワー大阪本町
所在地
大阪府大阪市中央区瓦町3丁目8番(地番)
交通
地下鉄御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅徒歩5分
地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩7分
地下鉄堺筋線「北浜」駅徒歩7分
地下鉄堺筋線「堺筋本町」駅徒歩7分
総戸数
181戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・30階建一部鉄骨(塔屋2階建)
間取り
1LDK~4LDK
専有面積
44.4m2~124.2m2
価格
4110万円~1億8090万円
管理費
1万1500円~3万2000円/月
管理準備金
1万7800円~4万9700円(一括払い)
修繕積立金
6700円~1万8600円/月
修繕積立基金
26万6400円~74万5200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月予定
入居時期
2019年3月予定

※販売期:2018年4月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレヴィアタワー大阪本町の価格は、44.4m2~124.2m2の面積に対して、4110万円~1億8090万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレヴィアタワー大阪本町の所在地は、大阪市中央区瓦町3丁目で、本町駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が950千円、続いて850千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が44.4m2~124.2m2ですので、路線価方式の土地価格は、42,180,000円~117,990,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:52,725,000円~137,387,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレヴィアタワー大阪本町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が44.4m2~124.2m2であることから、1室あたりの建物工事費は9,938,052円~27,799,686円と計算できます。

  • 建物の工事費:9,938,052円~27,799,686円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:52,725,000円~137,387,500円
  • 建物の工事費:9,938,052円~27,799,686円
  • 合計:62,663,052円~165,187,186円

それに対して、販売価格は4110万円~1億8090万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、利益と販売経費の上乗せは1,550~2150万円と予想されます。
4駅4路線が利用可能な利便性が高い立地を考えても、少し割高感を感じてしまう販売価格であるように思います。
駅近プレミアムの捉え方次第だとは思いますが、十分な検討が必要でしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレヴィアタワー大阪本町の販売価格の中央値は11100万円、専有面積は84.30㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は434.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレヴィアタワー大阪本町なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。