クレヴィア小石川後楽園の4180～12198万円は割高？割安？

クレヴィア小石川後楽園の販売価格は、25.11m2～74.87m2の面積に対して、4180万円～1億2198万円です。
この販売価格は高いのでしょうか？それとも安いのでしょうか？
路線価を基準としたときの価格設定の妥当性検証、建設エリアの中古マンション市場相場と販売価格の比較検証の２つの検証を実施しております。

マンション概要

名称

クレヴィア小石川後楽園

所在地

東京都文京区小石川２-25-6、7、42（地番）、東京都文京区小石川2-3以下未定（住居表示）

交通

（1）東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩2分（2）都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩2分（3）JR総武線・中央線「水道橋」駅徒歩12分

総戸数

100戸（販売対象住戸58戸、事業協力者住戸42戸）

構造・階建て

RC15階地下1階建

間取り

1R～3LDK

専有面積

25.11m2～74.87m2

価格

4180万円～1億2198万円

管理費

7100円～2万1300円／月

管理準備金

1万2600円～3万7400円（一括払い）

修繕積立金

2800円～8200円／月

駐車場

敷地内9台（料金3万4000円～4万円／月、内、機械式7台・平置式2台［身障者用1台］）

駐輪場

123台収容（料金200円～500円／月）（スライド式1段ラック：43台、2段ラック：上段40台下段40台）

バイク置場

–

用途地域

準工業地域、商業地域

完成時期

2020年2月下旬予定

入居時期

2020年3月下旬予定

※2019年10月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

路線価を基準にした価格検証

路線価とは不動産の価値や売却査定時の参考になる公的価格の一つです。
国税庁によって毎年7月1日に公表されている指標で、国が土地の値段を市場変動を加味しながら毎年更新している指標とお考えください。
それでは、クレヴィア小石川後楽園の建設地の路線価を確認してみましょう。

路線価の確認

クレヴィア小石川後楽園の所在地は物件概要に記載があるとおり、東京都文京区小石川２-25-6、7、42（地番）、東京都文京区小石川2-3以下未定（住居表示）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、クレヴィア小石川後楽園の路線価は1,210,000円ということになります。

出典：国税庁 令和元年分財産評価基準

土地の原価の推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の原価を推計してみましょう。
物件概要によれば、クレヴィア小石川後楽園の専有面積は25.11m2～74.87m2ですので、土地の原価は30,383,100円～90,592,700円と計算できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

建物の原価の推計

次に建物の原価、つまりマンション建設のために要する工事費用を推計します。

物件概要によれば、クレヴィア小石川後楽園の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり324,214円の費用が発生します。
クレヴィア小石川後楽園の専有面積は25.11m2～74.87m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

利益と経費の上乗せ金額の計算

土地と建物の原価が計算できましたので、実際の販売価格と比べてデベロッパーがどの程度利益を乗せているか、確認しておきましょう。

ここで注意すべき事項があります。
それは、販売価格と原価の差額すべてがデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。

では、実際に比較してみましょう。
クレヴィア小石川後楽園の土地の原価は37,978,875円～113,240,875円、工事費の推計値は8,141,014円～24,273,902円ですので、合計すると46,119,889円～137,514,777円となります。
そして、実際の販売価格は4180万円～1億2198万円です。
販売価格と原価の差額、つまり経費と利益の上乗せは、-4,319,889円～-15,534,777円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

次に、路線価に市場相場が適切に反映されているという仮定のもと、クレヴィア小石川後楽園の販売価格の設定が妥当なのか確認します。
下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション280棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば路線価の割に強気な販売価格が設定されている（割高）、下側にあれば路線価の割に弱気な販売価格が設定されている（割安）と判断できます。
ここで、クレヴィア小石川後楽園の坪単価の中央値は541万円、路線価は1,210,000円で、オレンジの点がそれに該当します。

中古マンション市場相場との比較

クレヴィア小石川後楽園の建設エリアの中古マンション市場相場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に後楽園、春日駅周辺（駅まで徒歩5分以内の立地）で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：後楽園、春日（駅まで徒歩5分以内の立地）、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。

そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができますので、クレヴィア小石川後楽園の適正販売価格は417万円/坪ということになります。
将来的な売却を見据えると、この金額よりも高い金額で販売されていれば損するリスクが高く、低い金額で販売されていれば損するリスクが低いと考えることができます。

まとめ

さいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。

以上から、他のマンションと比較すると路線価の割に低く抑えられた販売価格が設定されているように感じますが、中古マンション市場相場と比較すると割高感が感じられる販売価格となっております。
したがって、購入を検討しているのであれば慎重な検討が必要かもしれません。