クレヴィア碑文谷一丁目の5990～13300万円は割高？割安？

マンション概要

名称

クレヴィア碑文谷一丁目

所在地

東京都目黒区碑文谷１-17-5（地番）

交通

（1）東急東横線「学芸大学」駅徒歩15分
（2）東急目黒線「西小山」駅徒歩16分

総戸数

42戸（他に管理室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・5階建

間取り

2LDK・3LDK

専有面積

57.24m2～92.01m2

価格

5990万円～1億3300万円

管理費

1万4100円～2万2700円／月

管理準備金

2万5800円～4万1400円（一括払い）

修繕積立金

5700円～9200円／月

修繕積立基金

34万3400円～55万2100円（一括払い）

用途地域

第一種中高層住居専用地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年11月下旬予定

入居時期

2018年12月下旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレヴィア碑文谷一丁目の価格は、57.24m2～92.01m2の面積に対して、5990万円～1億3300万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレヴィア碑文谷一丁目の所在地は、目黒区碑文谷１丁目で、学芸大学駅から徒歩１５分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が５２０千円、続いて５１０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.24m2～92.01m2ですので、路線価方式の土地価格は、29,764,800円～47,845,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：37,206,000円～59,806,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレヴィア碑文谷一丁目の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が57.24m2～92.01m2であることから、１室あたりの建物工事費は19,442,825円～31,253,221円と計算できます。

• 建物の工事費：19,442,825円～31,253,221円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：37,206,000円～59,806,500円
• 建物の工事費：19,442,825円～31,253,221円
• 合計：56,648,825円～91,059,721円

それに対して、販売価格は5990万円～1億3300万円です。
ということは、土地の仕入れ価格に大きなブレがなければ、販売経費と利益が300万円～4200万円程度乗せられていることが予想されます。

なかなか強気な価格設定がされているようです。
特に、専有面積が広い部屋については、驚くような金額設定ですね。
利益が相当上乗せされていると思われます。

この物件ですが、最寄り駅から相当遠いように思います。
二駅利用可能とうたっていますが、どちらも徒歩15分以上の距離です。
徒歩15分は、女性の足ではなかなか辛いものがあるでしょう。

それを考えると、そこまでプレミアムはないように思えるのですが、販売価格はとても強気です。
割高感をどうしても感じてしまう物件ですので、購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレヴィア碑文谷一丁目の販売価格の中央値は9645万円、専有面積は74.63㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は426.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレヴィア碑文谷一丁目なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
それも、かなり上側に位置していることから、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。