クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスの5880~8690万円は割高?割安?




マンション概要

名称
クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス
所在地
東京都中央区新川2-214-4他(地番)
交通
(1)JR「東京」駅徒歩16分
(2)JR京葉線「八丁堀」駅徒歩3分
(3)東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩4分
(4)東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅徒歩5分
(5)都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩11分
(6)東京メトロ銀座線・東西線、都営地下鉄浅草線「日本橋」駅徒歩12分
総戸数
95戸(事業協力者住戸4戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・12階地下1階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
53.9m2~71.07m2
価格
5880万円~8690万円
管理費
1万3600円~1万8000円/月
管理準備金
2万1600円~2万8400円(一括払い)
修繕積立金
5400円~7100円/月
修繕積立基金
32万3400円~42万6400円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスの価格は、53.9m2~71.07m2の面積に対して、5880万円~8690万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスの所在地は、中央区新川2丁目で、八丁堀駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が740千円、続いて630千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が53.9m2~71.07m2ですので、路線価方式の土地価格は、39,886,000円~52,591,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:49,857,500円~65,739,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が53.9m2~71.07m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,308,321円~24,140,489円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,308,321円~24,140,489円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:49,857,500円~65,739,750円
  • 建物の工事費:18,308,321円~24,140,489円
  • 合計:68,165,821円~89,880,239円

それに対して、販売価格は5880万円~8690万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。
おそらく、路線価を基準としたときに、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
不当に多く利益が乗せられているような物件ではないと思いますので、購入を前向きに考えてもよいマンションだと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスの販売価格の中央値は7285万円、専有面積は62.49㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は384.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンスなのですが、赤いラインの線上でやや下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べてもやや割安価格で販売されていることが予想されます。