マンション概要

名称
クレストプライムレジデンス アベニュー参番街
所在地
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他(地番)
交通
(1)JR南武線「矢向」駅より徒歩8分
(2)JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅より徒歩19分
(3)JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅よりバス約9分、「小倉下町」バス停下車徒歩1分
(4)京浜急行電鉄本線「京急川崎」駅よりバス約9分、「小倉下町」バス停下車徒歩1分
(5)東急東横線・目黒線、JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅よりバス乗車約24分、「小倉下町」バス停下車徒歩1分
総戸数
991戸(アベニュー弐番街:総戸数309戸/管理員室1戸・共用施設2戸含む。アベニュー参番街:総戸数261戸/管理員室1戸・共用施設1戸含む。アベニュー壱番街:総戸数421戸/管理員室1戸・共用施設3戸含む。総計画戸数2506戸予定)
構造・階数
アベニュー弐番街/RC15階建一部鉄骨、アベニュー参番街/RC15階建一部鉄骨、アベニュー壱番街/RC15階地下1階建一部鉄骨
間取り
3LDK
専有面積
65.28m2~75.42m2
価格
4278万円~4998万円
管理費
1万3100円~1万5100円/月
管理準備金
7万2850円~8万2850円(一括払い)
修繕積立金
4200円~4900円/月(棟別)、2300円~2600円/月(団地別)
修繕積立基金
21万2300円~24万5100円(一括払い)(棟別)、11万4300円~13万2000円(一括払い)(団地別)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月中旬予定
入居時期
2019年2月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、クレストプライムレジデンス アベニュー参番街の価格は、65.28m2~75.42m2の面積に対して、4278万円~4998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレストプライムレジデンス アベニュー参番街の所在地は、川崎市幸区新小倉で、矢向駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が250千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.28m2~75.42m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,320,000円~18,855,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,400,000円~23,568,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレストプライムレジデンス アベニュー参番街の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が65.28m2~75.42m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,049,137円~20,852,725円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,049,137円~20,852,725円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,400,000円~23,568,750円
  • 建物の工事費:18,049,137円~20,852,725円
  • 合計:38,449,137円~44,421,475円





それに対して、販売価格は4278万円~4998万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が400万円~500万円程度乗せられていることが予想されます。
販売価格は極めて妥当な水準で設定されているようです。

この物件は、かなりの大規模マンションで、総戸数は991戸です。
公園の中に街を作るをコンセプトに、全体計画では2500戸を超える部屋が作られる予定です。
デベロッパーから見ても、1戸当たりの利益が少なくても、これだけの数があれば莫大な利益が獲得できます。
また、これほど大きな開発ですので、自治体も絡み、住民を誘致しようとしているかもしれません。

販売価格については割高感が全くない物件ですので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレストプライムレジデンスの販売価格の中央値は4638万円、専有面積は70.35㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は217.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレストプライムレジデンスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。