クレストシティ木場の4798～5788万円は割高？割安？

マンション概要

名称

クレストシティ木場

所在地

東京都江東区塩浜２-1-17（地番）

交通

（1）東京メトロ東西線「木場」駅より徒歩11分
（2）東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩14分
（3）東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅よりバス約7分、「塩浜一丁目」バス停下車徒歩5分
（4）JR京葉線「越中島」駅よりバス約4分、「塩浜一丁目」バス停下車徒歩5分
（5）JR山手線「東京」駅よりバス約28分、「木場駅前」バス停下車徒歩12分

総戸数

239戸（管理員1戸・集会室1戸含む）

構造・規模

鉄筋コンクリート造　地上14階

間取り

3LDK

専有面積

67.41m2～76.59m2

価格

4798万円～5788万円

管理費

1万3200円～1万5000円／月

修繕積立金

6700円～7700円／月

修繕積立基金

26万9600円～30万6400円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

平成28年6月

入居時期

即入居可

※2018年2月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クレストシティ木場の価格は、67.41m2～76.59m2の面積に対して、4798万円～5788万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クレストシティ木場の所在地は、江東区塩浜２丁目で中央自動車学校の近くに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が４１０千円、続いて３９０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.41m2～76.59m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,638,100円～31,401,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：34,547,625円～39,252,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クレストシティ木場の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が67.41m2～76.59m2であることから、１室あたりの建物工事費は22,897,290円～26,015,478円と計算できます。

• 建物の工事費：22,897,290円～26,015,478円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：34,547,625円～39,252,375円
• 建物の工事費：22,897,290円～26,015,478円
• 合計：57,444,915円～65,267,853円

クレストシティ木場の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、4798万円～5788万円です。
簡便的に路線価を用いて計算した場合ですが、販売経費と利益の上乗せ金額は、ほとんど存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れられた可能性が高いです。
もしかしたら、駅からの距離が遠いので、強気の価格設定ができなかったのかもしれませんね。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クレストシティ木場の販売価格の中央値は5293万円、専有面積は72.00㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は242.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクレストシティ木場なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。