クリオ レジダンス横濱ザ・マークスの5361~6986万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
クリオ レジダンス横濱ザ・マークス
所在地
神奈川県横浜市西区花咲町6丁目138番1、他(地番)
交通
(1)みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩9分
(2)JR京浜東北線・根岸線「桜木町」駅より徒歩10分(北改札利用・利用可能時間/7:00~23:00、南改札からは11分)
(3)JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線・根岸線・横浜線「横浜」駅より徒歩15分
(4)横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅より徒歩4分
(5)京浜急行本線「戸部」駅より徒歩10分
(6)みなとみらい線「新高島」駅より徒歩11分
(7)相模鉄道本線「平沼橋」駅より徒歩15分
(8)東急東横線「横浜」駅より徒歩15分
総戸数
103戸(住戸102戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・11階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
55.94m2~75.16m2
価格
5361万2000円~6986万1000円
管理費
9850円~1万3230円/月
修繕積立金
5590円~7520円/月
修繕積立基金
33万5400円~45万1200円(一括払い)
用途地域
商業地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年8月下旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:第一期・第二期先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、クリオ レジダンス横濱ザ・マークスの価格は、55.94m2~75.16m2の面積に対して、5361万2000円~6986万1000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ レジダンス横濱ザ・マークスの所在地は、横浜市西区花咲町6丁目で、みなとみらい駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が370千円、続いて220千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.94m2~75.16m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,697,800円~27,809,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,872,250円~34,761,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ レジダンス横濱ザ・マークスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が55.94m2~75.16m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,466,739円~20,780,838円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,466,739円~20,780,838円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,872,250円~34,761,500円
  • 建物の工事費:15,466,739円~20,780,838円
  • 合計:41,338,989円~55,542,338円

それに対して、販売価格は5361万2000円~6986万1000円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1,250万円~1,400万円程度乗せられていることが予想されます。

横浜の中でも特に人気エリアですし、みなとみらい駅まで徒歩9分、桜木町駅まで徒歩10分という立地を考えると、ある程度の利益の上乗せは仕方ないのかと思います。
むしろ、桜木町・みなとみらいエリアのプレミアムの考え方次第では、安いと感じる人もいるかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
クリオレジダンス横濱ザ・マークスの販売価格の中央値は6174万円、専有面積は65.55㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は310.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がクリオレジダンス横濱ザ・マークスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことから、不動に利益が上乗せされていないことが分かります。
むしろ、割安価格で販売されており、購入を検討しているのであれば前向きに考えても良いと思います。

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