クリオ ラベルヴィ上野松が谷の5546・5995万円は割高?割安?




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クリオ ラベルヴィ上野松が谷というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都台東区松が谷1丁目68番6、他(地番)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称
クリオ ラベルヴィ上野松が谷
所在地
東京都台東区松が谷1丁目68番6、他(地番)
交通
(1)東京メトロ銀座線「稲荷町」駅より徒歩4分(2)JR山手線・京浜東北線・宇都宮線・高崎線・常磐線・上野東京ライン・東北新幹線(北海道新幹線含む)・山形新幹線・秋田新幹線・上越新幹線・北陸新幹線「上野」駅より徒歩10分(3)つくばエクスプレス・都営大江戸線「新御徒町」駅より徒歩9分(4)東京メトロ日比谷線・銀座線「上野」駅より徒歩10分(5)京成本線「京成上野」駅より徒歩15分(6)都営浅草線「浅草」駅より徒歩15分
総戸数
38戸(住戸36戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸)
構造・階数
RC13階建
間取り
2LDK
専有面積
47.7m2・54.11m2
価格
5546万4000円・5995万5000円
管理費
1万6840円・1万9100円/月
管理準備金
修繕積立金
3150円・3570円/月
駐車場
敷地内1台(料金3万5000円/月、建物内。平置式)
駐輪場
50台収容(料金300円・500円/月)(建物内)
バイク置場
用途地域
商業地域
完成時期
2020年7月下旬予定
入居時期
2020年7月下旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の販売価格は、47.7m2・54.11m2の面積に対して、5546万4000円・5995万5000円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
クリオ ラベルヴィ上野松が谷の住所は東京都台東区松が谷1丁目68番6、他(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の路線価は570,000円ということになります。

出典:国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の専有面積は47.7m2・54.11m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,189,000円~30,842,700円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
33,986,250円~38,553,375円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
クリオ ラベルヴィ上野松が谷の専有面積は47.7m2・54.11m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
15,465,008円~17,543,220円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
クリオ ラベルヴィ上野松が谷の土地の推計値は33,986,250円~38,553,375円、工事費の推計値は15,465,008円~17,543,220円ですので、合計で49,451,258円~56,096,595円となります。
そして、実際の販売価格は5546万4000円・5995万5000円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、6,012,742円~-141,595円であることが予想されます。
おそらく低層階の部屋だと思いますが、専有面積が広い方の部屋に関しては割安価格で販売されていると思われます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の坪単価の中央値は361万円、路線価は570,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、クリオ ラベルヴィ上野松が谷は他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。
今回取り上げた販売期は2部屋だけの販売期でしたので、ややブレがあるように思いますが、専有面積が狭い方の部屋についてはやや割高で販売されていると思います。

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