マンション概要

名称
クリオ ラベルヴィ上野松が谷
所在地
東京都台東区松が谷1丁目68番6、他(地番)
交通
(1)東京メトロ銀座線「稲荷町」駅より徒歩4分
(2)つくばエクスプレス・都営大江戸線「新御徒町」駅より徒歩9分
(3)JR山手線・京浜東北線・宇都宮線・高崎線・常磐線・上野東京ライン・東北新幹線(北海道新幹線含む)・山形新幹線・秋田新幹線・上越新幹線・北陸新幹線「上野」駅より徒歩10分
(4)東京メトロ日比谷線・銀座線「上野」駅より徒歩10分
(5)京成本線「京成上野」駅より徒歩15分
総戸数
38戸(住戸36戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
1LDK・2LDK
専有面積
31m2~54.11m2
予定価格帯
3500万円台~6600万円台(※100万円単位)
管理費
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2020年7月下旬予定
入居時期
2020年7月下旬予定

※販売期:第一期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、クリオ ラベルヴィ上野松が谷の価格は、31m2~54.11m2の面積に対して、3500万円台~6600万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
クリオ ラベルヴィ上野松が谷の所在地は、台東区松が谷1丁目で、稲荷町駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が570千円、続いて420千円、300千円です。


出典:平成30年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が31m2~54.11m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,670,000円~30,842,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:22,087,500円~38,553,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

クリオ ラベルヴィ上野松が谷の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が31m2~54.11m2であることから、1室あたりの建物工事費は10,529,832円~18,379,652円と計算できます。

  • 建物の工事費:10,529,832円~18,379,652円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:22,087,500円~38,553,375円
  • 建物の工事費:10,529,832円~18,379,652円
  • 合計:32,617,332円~56,933,027円





それに対して、販売価格は3500万円台~6600万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは-300万円~1000万円程度という計算になります。
実際には上乗せがマイナスということは考えにくいですが、全体的に妥当な水準で価格設定が行われているような気がします。
購入を検討しているのてあれば、前向きに考えてもよいと思います。